Windsor Green

Windsor Green は West Windsor Township（Mercer County）にある一戸建て住宅地で、West Windsor-Plainsboro Regional 学区に属します。BrightMLS がこの名称で記録している成約は Lake Shore Drive、Greene Drive、Greene Court、Wood Hollow Road、Lake View Court にあり、建築年は1962年から1986年にわたります。成約した住宅は4から5ベッドルーム、地上面積で約2,278から3,261平方フィート。2022年以降の成約は6件で$680,000から$1,200,000、中央値は$882,500、記録上の直近の成約は2024年5月の$1,200,000です。この住宅地を理解するうえで最も重要なのは取引の回転の遅さで、2019年以降の記録は10件しかありません。買う側も売る側も、途切れなく続く成約の流れではなく、ごく短い比較対象のリストをもとに判断することになります。

住宅

記録にある成約はすべて独立した敷地に建つ一戸建てです。建築年は1962年から1986年、住宅地はおよそ25年かけて造成されたため、同じ通りに並んでいても1960年代初頭の住宅と1980年代半ばの住宅は実質的に別の商品です。取引された間取りは4から5ベッドルーム、地上面積で約2,278から3,261平方フィート、フルバスは2つまたは3つで、多くはハーフバスも備え、記録のうち1件はハーフバスを2つ備えます。広さだけで価格が決まるわけではありません。Lake Shore Drive の2軒がそれを示しています。1984年建築で地上面積3,192平方フィートの住宅は$985,000で成約し、より小さい1986年建築で2,501平方フィートの住宅は$1,200,000で成約しました。平方フィート単価に直すと、前者はおよそ$309、後者はおよそ$480です。この差を説明するのは建築年と住宅の状態であって、広さそのものではありません。ここでは単価の目安を当てはめるより、1軒ずつ状態を見極めるほうが確かです。

環境

住宅地は West Windsor Township（Mercer County）の郵便番号08550にあり、Lake Shore Drive、Greene Drive、Greene Court、Wood Hollow Road、Lake View Court の5本の通りに広がります。このうち Lake Shore Drive と Greene Drive は、別に登録された住宅地である Princeton Manor と共有していますが、番地は異なります。これは聞こえ以上に重要です。Greene Drive にある住宅が自動的に Windsor Green の住宅になるわけではなく、決め手になるのは通りの名前ではなく個別の住所です。これらの通りで比較対象を集めるときは、通り全体をひとつの市場とみなさず、記録ごとに住宅地名を確認する必要があります。通り単位でまとめるオンラインの査定にも同じ注意が要ります。建築年が1962年から1986年に及ぶことから、街並みは新しい分譲地ではなく成熟した住宅街の姿をしています。West Windsor の日常の買い物や飲食は Route 571 沿いに集まっています。

学校

ここのすべての住宅が West Windsor-Plainsboro Regional 学区（K-12）に属します。ニュージャージー州で常に上位にランクされる公立学区のひとつで、購入者が Mercer County のこの一帯に集まる最大の理由です。学区は住所により High School North か High School South に生徒を振り分けるため、個別の住宅について現在どちらに属するかは、住宅地の名称から推測せず学区に確認する価値があります。通勤には、NJ Transit Northeast Corridor 線の Princeton Junction 駅が West Windsor をカバーし、ミッドタウン・マンハッタンまで約50分、反対方向には Trenton や Philadelphia 方面への便もあります。学区とこの鉄道アクセスの組み合わせが、West Windsor の住宅価格を路線から離れた同等の住宅より高い水準に保っています。

市場での位置づけ

2022年以降にここで成約したのは6件、$680,000から$1,200,000で、中央値は$882,500です。そのうち5件は$820,000を上回り、その5件の中央値は$900,000。内訳は2022年1月の$985,000、2022年4月の$865,000、2022年5月の$900,000、2023年2月の$820,000、2024年5月の$1,200,000です。残る1件は地上面積2,278平方フィートの住宅で、2022年2月に$680,000で成約し、このグループの他の成約より下に位置します。価格帯の上限も一度試されています。Lake View Court の住宅が2024年8月に$1,395,000で売り出され、2025年3月に売れないまま登録が切れました。したがって実証されている上限は、その売り出しの3ヶ月前に成約した$1,200,000のままです。2019年以降の成約が10件、2024年5月以降は成約がないという状況では、価格設定は住宅地の中央値を当てはめる作業ではなく、1軒ずつ比較を積み上げる作業になります。Princeton Manor と通りを共有していることを考えれば、正しい比較対象を選ぶことが最後ではなく最初の仕事です。