1031
Exchange

1031 Exchange（IRS税法 Section 1031）は、不動産投資家が同種（like-kind）の投資用不動産へ再投資することで、売却にかかる税金を繰り延べられる制度です。税金は免除されるわけではなく、新しい物件の取得価額に引き継がれますが、繰り延べることでより多くの資金を働かせ続けられます。2つの厳格な期限は、売却がクローズした日から起算します。

2つの期限

譲渡（手放す）物件の売却がクローズする日を入力してください。どちらの期限も暦日でカウントされ、週末や祝日による延長はありません。

売却代金は適格仲介者（QI）が保管する必要があります。現金がご自身の手に渡った時点で、交換は成立しなくなります。売り出す前にこれらの日付を整えておきましょう。信頼できる QI をご紹介できます。

繰り延べられる税額を概算する

交換が成功した場合に、連邦＋ニュージャージーの税金をどれだけ将来に先送りできるか（今すぐ払う代わりに）のおおよその目安です。

あくまで概算であり、税務・法律上の助言ではありません。実際の税負担は、税率区分、保有期間、過年度の損失、州ごとの個別規定によって異なります。1031 Exchange は適格仲介者（Qualified Intermediary）のもとで組成し、ご自身の CPA による確認が必要です。上記の税率は編集可能です。

基本ルール

• 同種・投資目的。どちらの物件も投資用または事業用として保有する必要があり、ご自身の主たる住居は対象外です。
• 同一納税者。売却する名義人と、代替物件を購入する名義人は同一でなければなりません。
• 同等以上の価値。税金を全額繰り延べるには、同等以上の価値の代替物件を購入し、すべての持分を再投資（かつ負債も置き換え）する必要があります。
• 適格仲介者が必須。売却から購入までの間、QI が代金を保管する必要があり、ご自身で現金を受け取ることはできません。
• 45日 / 180日。45日以内に特定し、180日以内に完了します。いずれも売却クローズから起算し、延長はありません。

ニュージャージー州の 1031 Exchange

ニュージャージー州は、不動産を対象とした内国歳入法（IRC）Section 1031 に準拠しています。適切に組成された交換であれば、連邦の利益とニュージャージー州所得税の両方を繰り延べられます。クロージング前に知っておくべきNJ特有のポイントが3つあります。

• ニュージャージー州は連邦の 1031 ルールに準拠しています。適格な交換に対し、州もIRSと同様の取り扱いをします。利益は認識されず繰り延べられ、税務上の取得価額は代替物件に引き継がれます。
• 適格な交換では、NJ非居住者源泉徴収は一般的に適用されません。ニュージャージー州はNJ非居住者の売主に対し、クロージング時に州所得税の一部を前払いするよう求めています。ただし、売却が有効な 1031 Exchange として適格と認められる場合、交換対象の利益は認識されず繰り延べられるため、この源泉徴収は一般的に適用されません。ご自身の取引に適用されるかどうかは、担当の公認会計士および決済弁護士にご確認ください。
• 適格仲介者はクロージング前に選任する必要があります。連邦法およびニュージャージー州の実務において、QI契約は譲渡物件のクロージング前に締結されていなければなりません。クロージング後にQIを手配しようとしても交換は無効となります。売却物件が売買契約に入る数週間前にはQI選任のプロセスを開始してください。

以上はニュージャージー州が連邦 1031 ルールにどのように準拠しているかの概括的な説明であり、税務または法律上の助言ではありません。各取引には固有の事情があります。交換を組成する前に、ニュージャージー州の免許を持つ公認会計士および不動産弁護士にご相談ください。

よくある質問