Williamsburg Estates

Williamsburg Estates は Somerset County の Montgomery Township 南東の一角にあり、通りの名前は Charleston Drive、Richmond Drive、Williamsburg Court、Durham Road、Hampton Court、South Wiggins Lane と、植民地時代のバージニアの地名で統一されています。郵便の宛先は Skillman, NJ 08558 ですが、Skillman は別の町ではなく、USPS がこの郵便番号に用いる配達地名です。そのため同じ住所が、ある物件情報では Montgomery、別の物件情報では Skillman と表記されることがあります。住宅は1980年代前半から1990年代半ばに建てられたコロニアル様式の一戸建てで、4寝室と5寝室が中心。取引価格は町内の一般的な一戸建てより低い水準にあります。学区は譲れないけれども予算が新しい分譲地に届かない、という購入者にとって、この価格差こそがこの住宅地を選ぶ理由になります。学区も周辺環境も同じで、家の築年数だけが古い、という取引です。

住宅

記録に残る成約はすべて一戸建てで、タウンハウスもコンドミニアムも、高齢者向け住宅もありません。寝室数は4寝室と5寝室がおよそ3対1で、地上階の床面積は約2,440から3,791平方フィート、中央値は約2,778平方フィートと、入門向けではなくファミリー向けの広さです。ほとんどが2台分のガレージを備え、なかには側面入りのものもあります。成約記録に HOA 費用は見当たりません。間取りはこの年代らしく、センターホール形式、独立したリビングとダイニング、食事のとれるキッチン、暖炉があり裏庭につながるファミリールームという構成です。個々の物件の説明を見ると、その枠内での違いがよく分かります。中央階段を軸にして部屋を広く取ったレンガ張りのセンターホール住宅、1階に寝室とフルバスを設けた間取り、建築から年数を経てから大規模に改装された住宅などです。40年分の所有者の判断が積み重なっているため状態の差は大きく、ここでは建築年より、住宅診断と、実際に何を交換済みかの確認のほうが重要になります。

環境

通り抜けの道路ではなく、短い行き止まりの通りの集まりという構成なので、走る車はほぼ住民のものに限られます。Charleston Drive が西側を南北に走り、Richmond Drive が西から東へ住宅地を横断し、そこから Williamsburg Court、Hampton Court、Durham Road、South Wiggins Lane が分かれます。Richmond Drive の東端からは Oriole Lane が続きます。北側は Richmond Drive と South Wiggins Lane に沿って保全農地に接しており、この畑の眺めを売りにして売り出された住宅が複数あります。Montgomery Township は長年オープンスペースの保全を進めているため、この眺望は一時的なものではなく安定した条件だと考えてよいでしょう。南へ約1マイルで US Route 206 に出て、Princeton 方面へはこの道を使います。北東へ約1マイルには Mill Pond Park があります。区画は郊外の標準的な大きさで、裏庭はプライベートですが広大な敷地ではないため、庭は欲しいが手入れに追われたくない購入者に向いています。

学校

Williamsburg Estates は Somerset County の Montgomery Township School District に属します。多くの購入者がこのエリアを見る最大の理由がこれです。学区には Village Elementary School と Orchard Hill Elementary School、Lower Middle School と Upper Middle School、そして Montgomery High School があります。小学校の割り当ては就学状況によって変わることがあるため、近隣の家の例をそのまま当てはめず、契約前にその住所の最新の指定校をご確認ください。学区は Montgomery Township 全域で共通なので、Williamsburg Estates と新しい Montgomery の分譲地を比べるときに実際に比較しているのは、学校ではなく住宅と価格です。

市場での位置づけ

取引は少なめです。過去24ヶ月の成約は3件で、$800,000、$880,000、$998,500、中央値は $880,000。母数は3件にすぎません。同じ期間に Montgomery 学区全体では一戸建てが201件成約し、中央値は約 $1,047,000 でしたから、ここは町内の一般的な一戸建てよりはっきり低い水準で取引されています。新しい分譲地の価格に届かなかった購入者が実際に手にしているのは、この差額です。動き方は一様ではありません。3件の販売日数は7日、20日、72日、当初の売出価格に対する成約価格は108パーセント、95パーセント、100パーセントでした。準備の整った住宅には競争が起き、価格設定を外した住宅は動かないという、小規模な住宅地に典型的な形です。現在は販売中も契約中もありません。地域内の比較対象が少ないため、この通りの住宅の価格を出すときは、周辺の同年代の Skillman の通りまで比較対象を広げ、面積と状態で丁寧に調整するのが実務になります。