Montgomery Oaks

Montgomery Oaks は Montgomery Township の Aster Court と Westbury Court という2本の行き止まりの通りで、1996年から1998年にかけて4から5ベッドルームの一戸建てが建てられました。小さな住宅地であり、率直に言えば、ここはめったに取引が起きません。当社が保有する BrightMLS のデータには成約記録が11件あり、その最新のものは2024年6月の成約です。2年以上前になるため、このページの過去24ヶ月を対象とする数値はいずれも計算のしようがなく、0またはハイフンで表示されます。これは誰も欲しがらない市場ということではなく、所有者が長く住み続けているということです。11件の成約の中央値は$999,999、価格帯は$852,000から$1,370,000で、現在1件が売り出されており、その提示価格はこれまでの価格帯の上限に近い水準です。

住宅

記録に残る11件の成約はすべて一戸建てで、4または5ベッドルーム、多くは3つのフルバスと1つのハーフバス、なかには5つの浴室を備える住宅もあります。地上階の面積はおよそ3,171平方フィートから4,194平方フィートまで幅があり、最小と最大の差は1,000平方フィートを超えます。この点をはっきり書くのは、以前のこのページが逆のことを述べていたためです。通りから見れば2本のコートは整然として似通って見え、建築年も3シーズンほどしか離れていませんが、間取りは単一の製品ではありません。Montgomery Oaks の2つの住所を比較する購入者は、両者のあいだに実際の面積差による価格差があると想定すべきで、過去の成約をそのまま比較事例として当てはめることはできません。建築年は1996年から1998年で、記録のなかで1998年築は 25 Westbury Court の1件です。成約記録のいずれにも管理費は現れないため、ここは月々の会費を伴う管理組合の住宅地ではなく、外まわりの手入れも通り自体の維持も月会費に頼っていません。年齢制限のある住宅地でもありません。

通りと環境

この住宅地は2本の行き止まりの通りがすべてです。Aster Court は Belle Mead 08502、Westbury Court は Skillman 08558 の住所を持ち、どちらも Somerset County の Montgomery Township 内にあります。2つの郵便番号は購入者を戸惑わせます。1件の物件を見てから別の物件を見ると、別々の住宅地だと思ったり、片方は本当は Montgomery ではないのではと考えたりしがちだからです。実際にはどちらも Montgomery Township の通常の郵便区域で、住宅はいずれも同じ町、同じ学区に属します。行き止まりの通りは通り抜けの車がなく、小さな子どものいる家庭がこうした街区を選び続ける実際的な理由です。一方で通りがかりの人目につかないため、ここの住宅は偶然の来訪者を集めにくく、掲載情報が適切な購入者に届くかどうかに左右されます。

学校と通勤

すべての住宅が Montgomery Township Public Schools の学区に属します。Somerset County でも評価の高い学区で、この一帯を検討する購入者にとって最大の魅力です。小学校の通学区域は住所ごとに割り当てられるため、住宅地全体ではなく個別の住宅について確認してください。Skillman と Belle Mead の環境は低密度の暮らしを保ちながら、Princeton まで車でおよそ15分から20分の距離にあり、南北方向の地域内移動は主に Route 206 が担います。遠距離を通勤する方は、地図の所要時間を鵜呑みにせず、実際の出発時刻に実際の経路を走ってみることをおすすめします。Princeton 周辺の幹線は時間帯によって流れが大きく変わるためです。

市場での位置づけ

ここの通算中央値$999,999は、Montgomery Township の過去24ヶ月の一戸建て中央値$1,025,000とほぼ同じ水準です。この位置づけこそが役に立つ事実です。住宅は3,000平方フィートを優に超え、4,000平方フィート近いものも多い一方、価格は Montgomery の一戸建てとして標準的な水準にとどまります。つまりここで得られるのは、格の高い住所ではなく、支払いに対する広さです。そのぶん価格設定は、毎年取引がある住宅地より難しくなります。2024年6月以降の成約がないため、住宅地の内部に現時点の比較事例はまったくなく、$852,000から$1,370,000という過去の幅だけを頼りにすると、広くて古い価格帯を基準にすることになります。現実的な方法は、Montgomery Township 内で面積と築年の近い一戸建てを比較対象とし、そのうえで個々の住宅の面積と状態に応じて調整することです。あわせて現在売り出し中の物件の動きにも注目してください。2年以上ぶりの成約が、この住宅地の比較基準を作り直すことになるからです。