Greater Princeton のインスペクションと修繕の実際
一般的なインスペクションのチェックリストはあまり役に立ちません。実際に取引を頓挫させるものは地域性が強いからです。Greater Princeton で繰り返し出てくるのはラドン、埋設オイルタンク、浄化槽、そして1978年以前に建てられた住宅特有の問題で、どれにどのくらい当たるかは、どのタウンで買うかに大きく左右されます。
以下のタウン別の数値は BrightMLS の過去3年間の成約に基づくため、一般的な住宅ストックではなく、実際に取引された住宅を表しています。
何を買おうとしているかを把握する
インスペクションの結果はおおむね2つの数字で説明できます。家がどれだけ古いか、そして公共インフラに接続しているか自前の設備かです。
| タウン | 築年中央値 | 1978年以前 | 浄化槽 | 井戸 | 灯油暖房 |
|---|---|---|---|---|---|
| Montgomery | 1996 | 19.0% | 39.6% | 24.3% | 6.9% |
| Hopewell | 1989 | 40.7% | 36.6% | 34.2% | 17.0% |
| Cranbury | 1989 | 39.7% | 19.5% | 7.3% | 2.4% |
| West Windsor | 1990 | 18.7% | 14.9% | 3.1% | 2.0% |
| Lawrence | 1983 | 43.7% | 9.7% | 7.9% | 5.9% |
| South Brunswick | 1992 | 16.8% | 8.4% | 0.0% | 1.5% |
| Robbinsville | 1995 | 11.4% | 7.4% | 4.3% | 3.9% |
| Plainsboro | 1986 | 7.0% | 5.3% | 0.9% | 1.9% |
| Princeton | 1960 | 62.7% | 4.9% | 2.3% | 6.0% |
| Hamilton | 1960 | 67.4% | 4.7% | 1.7% | 4.3% |
これは2つの異なるインスペクションの世界と読めます。Princeton と Hamilton は古い家のタウンで、取引されるもののおよそ半分が1960年より前。問題は配線、配管、塗料、断熱、そして庭に埋まったタンクに集中します。Montgomery と Hopewell は比較的新しいものの郊外型で、建物自体はおそらく問題なく、リスクは浄化槽の処理区画と井戸にあります。West Windsor、Plainsboro、Robbinsville、South Brunswick はどちらの面でも、この地域で最も摩擦の少ないインスペクションになります。
ラドン：検査するまでは「ある」と考える
この地域ではほぼどこにでも当てはまる項目です。NJDEP が自治体を Tier 1、すなわち最高のラドンポテンシャル区分に指定する基準は、検査済み住宅の25%以上が 4.0 pCi/L の行動基準値以上を示すことです。Princeton は検査済み住宅の約34%がその水準以上、Hopewell とPennington 一帯は約33%、Lawrence は約26%。Mercer County の屋内平均値は行動基準値を大きく上回ります。
実務上は、新築を含めてすべての住宅で検査してください。ラドンは建物の築年ではなく地盤と基礎に左右されるためです。標準的な対策は床下減圧システムで、この地域の業者にとっては日常的な工事です。対策が確立し、効果も確実で、これを理由に取引から降りる必要がまずない、数少ないインスペクション項目のひとつです。
日程については、州外の購入者が思うほど切迫していません。ニュージャージーではインスペクション期間はアトーニーレビューが終了し手付金が支払われてから始まるため、アトーニーレビュー中に何かを予約しておく必要はありません。ラドン検査は測定器を最低48時間設置する必要があるので、その報告を待ってからではなく一般のインスペクションと同時に手配してください。どちらも同じ条件期間内に余裕をもって終わります。
埋設オイルタンク：取引そのものを終わらせ得る項目
Greater Princeton の古い住宅はかつて灯油で暖房しており、そのタンクの多くは庭に埋められ、ガスへの転換時にそのまま放置されました。灯油暖房は今も Hopewell の成約の17%、Princeton の約6%に現れますが、これは今も灯油を使っている家だけの数字です。放置されたタンクは、どの物件情報の項目にも現れません。
これが他の項目より重要な理由は3つあります。未処理の埋設タンクがある物件には、金融機関は通常融資を実行しません。タンクが漏れていれば、土壌汚染は修繕ではなく NJDEP への報告義務を伴う浄化案件になります。そして、知りながら告知しなかった売主には実際の責任が生じます。
費用については、このページを含め、ネット上のどの数字にも慎重であってください。ニュージャージーで作業を行う環境業者は、汚染のない通常の住宅用タンク撤去について、許可・掘削・土壌サンプリング・埋め戻し・完了報告を含めておおむね1,600ドルから3,500ドルを提示します。土壌汚染が見つかった場合、公表されている範囲は約5,000ドルから始まって急速に上がり、深刻な事例では6桁に達しています。あくまで目安として扱い、実際の見積もりを取ってください。きれいな撤去と汚染案件の差こそが、この問題のすべてだからです。
Princeton、Hamilton、Lawrence、Hopewell で1970年より前の住宅を購入するなら、何か出てくるのを待つのではなく、一般のインスペクションと併せてタンク探査を手配する価値があります。
浄化槽と井戸：郊外タウンのインスペクション
Montgomery では成約の4割近くが浄化槽、約4分の1が井戸水です。Hopewell も同様で、浄化槽37%、井戸34%。これらは問題のある家ではなく、独自の検査が必要な設備が2つ増えるというだけのことです。
浄化槽で必要なのは、タンクを汲み取り、負荷をかけた状態で処理区画を評価する完全な検査であり、目視では足りません。寿命の近づいた浄化槽は金額が大きく回避できない支出であり、処理区画が機能しなくなれば全面更新が必要になることもあって、タンク本体よりはるかに高額です。汲み取り記録と当初の許可を求め、処理区画の位置を確認してください。将来の増築、プール、私道を制約するからです。
井戸は水量と水質の両方を検査します。ニュージャージーのこの一帯で注意すべき項目はヒ素です。地域の岩盤地質が自然に生成するもので、味やにおいでは分かりません。ニュージャージーの私設井戸検査法により、井戸水の物件は売買時の検査がすでに義務づけられているので、結果は入手できるはずです。ファイルするだけでなく、実際に読んでください。
1978年以前の住宅がもたらすもの
Princeton では直近の成約の63%が1978年より前の建築、Hamilton では67%です。この年が重要なのは、連邦の鉛含有塗料の告知義務の境目だからで、実務上の影響はそれにとどまりません。
1940年代以前の住宅にはノブ・アンド・チューブ配線が見つかります。それ自体が必ずしも危険というわけではありませんが、多くの保険会社が引き受けを断るため、安全の問題であると同時に融資の問題にもなります。同時代の亜鉛メッキ給水管は内側から腐食し、2階の水圧不足として現れます。アスベストは配管の断熱材、床タイル、外壁材に現れ、撤去するより触らずに置くほうがよい場合がほとんどです。特定メーカーの古い分電盤は、インスペクターにも保険会社にもよく指摘されます。
どれも、しっかり建てられた古い家の購入をやめる理由にはなりません。左右すべきなのは、いくらで申し込むか、そして最初の2年にいくら見込むかです。1955年築で設備がすべて当時のままの Princeton の家と、配線と引込みをすでに更新済みの同じ家とでは、資金計画がまったく違います。
見つかった問題はどう決着するか
ニュージャージーでは、インスペクションを巡る交渉は、州外の購入者には馴染みのない枠組みの中で行われます。契約は3営業日のアトーニーレビューに入り、その後にインスペクション条件が続きます。見つかった事項は、修繕の要求、購入価格からのクレジット、または値下げとして交渉されます。現在の市場では修繕よりクレジットが一般的です。売主としては、取引の進行中に業者を手配したくないからです。
その期間がどう機能し、何を変更できるかについてはアトーニーレビューのガイドをご覧ください。
実務上の注意が2つ。第一に、インスペクションは情報と交渉材料のためのものであって、そのまま渡す修繕リストではありません。すべてを要求すると、本当に重要な項目の説得力が落ちます。第二に、中央値で2週間から3週間、掲載価格どおりに成約する市場では、実際の欠陥への対応ではなく値段の再交渉に読める要求は、その家を失う原因になり得ます。実際の金額やリスクが伴う項目、つまりタンク、浄化槽の処理区画、屋根、分電盤、進行中の漏水を軸にしてください。
売主の場合
これらはいずれ必ず直面するので、早く直面するほうがたいてい安くつきます。1970年より前の建物で、庭にタンクが埋められた可能性を疑う理由が少しでもあるなら、掲載前に確認してください。浄化槽なら、あらかじめ汲み取って検査を。ラドンを一度も測っていないなら測ってください。Tier 1 の自治体にあるということは、買主が必ず測るということです。
問題を先に把握していれば、価格に織り込み、自分の都合で自分の業者に対応させ、告知もきれいに行えます。買主のインスペクション期間に入ってから発覚すると、時間に追われながら、相手のインスペクターが出した数字を前に交渉することになります。それ以外の準備については掲載前チェックリストをご覧ください。
タウン別の数値は BrightMLS の過去36か月間における上記自治体の成約に基づき、The Wu Team が分析したものです。浄化槽・井戸・暖房燃料の比率は、それらの物件情報に記載された内容を反映しています。ラドンの数値は NJDEP の自治体別検査データです。費用の範囲はニュージャージーの業者が公表しているもので、参考として掲載しており、特定の物件に対する見積もりではありません。本記事は一般的な情報であり、インスペクション、工学、環境、法律上の意見ではありません。
Princeton でラドン検査は必要ですか。
必要です。NJDEP のデータでは Princeton は検査済み住宅の約34%が 4.0 pCi/L の行動基準値以上で、州で最も高いラドンポテンシャル区分にあたります。Hopewell と Pennington 一帯は約33%、Lawrence は約26%。ラドンは築年ではなく地盤と基礎によるため、新築も検査すべきです。
埋設オイルタンクの有無はどう確認しますか。
一般のインスペクションとは別に、タンク探査を手配します。Princeton、Hamilton、Lawrence、Hopewell で1970年より前の住宅を買うなら実施する価値があります。ガス転換時にタンクがそのまま放置されることが多く、物件データには何も記録が残らないためです。未処理の埋設タンクがある物件には金融機関は通常融資しません。
Greater Princeton で浄化槽と井戸が多いのはどのタウンですか。
Montgomery と Hopewell が突出しています。Montgomery は直近の成約の約40%が浄化槽、24%が井戸。Hopewell は浄化槽37%、井戸34%です。Cranbury と West Windsor も浄化槽の比率が相応にあります。Plainsboro、South Brunswick、Robbinsville はほぼ公共インフラです。
浄化槽の検査には何が含まれるべきですか。
タンクを汲み取り、負荷をかけた状態で処理区画を評価する完全な検査であり、目視では足りません。汲み取り記録、当初の許可、処理区画の位置を確認してください。将来の増築、プール、私道を制約します。処理区画の機能喪失は住宅購入で金額の大きい、回避できない支出のひとつです。
インスペクションで出た項目はすべて修繕を求めるべきですか。
いいえ。すべてを求めると本当に重要な項目の説得力が落ちます。中央値で2週間から3週間、掲載価格どおりに成約する市場では、実際の欠陥への対応ではなく再交渉に読める要求は、その家を失う原因になり得ます。タンク、浄化槽の処理区画、屋根、分電盤、進行中の漏水など、実際の金額やリスクが伴う項目を軸にしてください。