ニュージャージーの Attorney Review（弁護士審査期間）解説

他州で家を買ったことがあると、ニュージャージーの「Attorney Review（弁護士審査期間）」は意外に感じるかもしれません。ここでは、ほとんどの購入契約を弁護士ではなく不動産エージェントが作成するため、法律が買い手と売り手に短い期間、すなわち3営業日を与え、契約が正式に確定する前に弁護士が契約を確認し、必要なら修正または解約できるようにしています。仕組みを正確に説明します。

Attorney Review とは何か、なぜニュージャージーにあるのか

Attorney Review は、ニュージャージーのエージェントが作成する標準契約のすべてに組み込まれた条項です。1983年のニュージャージー最高裁の判決に由来します。裁判所は、エージェントが契約を作成し続けること（本来は弁護士の業務）を認め、その条件として、そうした契約はすべて当事者に弁護士の確認の機会を与えなければならないとしました。現在は州の不動産規則（N.J.A.C. 11:5-6.2）がこの条項を求め、その文言の多くを定めています。対象は1〜4世帯住宅と、空き地（単世帯用区画）の契約です。

3営業日：時計の進み方

弁護士が先に動かない限り、契約は完全署名後3営業日の終了時点で法的拘束力を持ちます。数え始めは、買い手と売り手の双方が完全署名済み契約の写しを受け取った後の最初の営業日です。土曜・日曜・法定休日は数えず、午後5時以降に届いた契約は通常、翌営業日に受領したものとして扱われます。そのため、金曜の夕方に署名・送付された契約は、通常は翌週の月曜まで数え始めず、保護期間は週の大半にまたがることがあります。

審査期間に弁護士ができること

この3日間で、どちらの当事者の弁護士も次の3つのいずれかを行えます。契約をそのまま承認する、書面のライダー（rider）で修正を提案する、または不承認として解約する。弁護士は、いかなる理由でも、理由を示さなくても、依頼者に不利益なく契約を解約できます。ただし多くの場合、弁護士は解約せず交渉します。クロージング日の調整、住宅に残る物の明確化、ホームインスペクションやローンの期限設定、依頼者を守る条項の追加などです。このやり取りは普通のことであり、この期間が存在する主な理由です。

解約・修正の方法：通知

契約を解約または修正するには、弁護士が3日間の期間内に、エージェントおよび相手方へ書面で通知しなければなりません。ニュージャージー法は送達方法を明確に定めています。2017年のニュージャージー最高裁の判決（Conley v. Guerrero）により、弁護士は、配達証明付き郵便、エージェント事務所への直接交付、ファックス、電子メール、または送達証明付きの翌日配達で通知を送れ、翌日配達による通知は発送時点で有効になります。通知が遅れたり、適切に送達されないと無効になり得るため、この手続きは自作の手紙ではなく弁護士に任せるべきです。

Attorney Review が適用されない場合

Attorney Review は、エージェントが作成する契約に紐づきます。最初から弁護士が契約を作成する場合、すでに弁護士が関与しているため、別途の3日間はありません。この条項は無期限の「クーリングオフ」でもありません。適切な通知がないまま3日が過ぎるか、双方の弁護士が承認すると、契約は原文どおり確定して拘束力を持ち、当事者は気が変わっても勝手にやめられません。条項自体を標準契約から外すことはできませんが、当事者は弁護士を雇わない選択はできます。

審査期間が終わった後

Attorney Review が終わると契約は最終となり、取引は前進します。そこから買い手は通常、ホームインスペクションを行い、ローンを申請し、双方はタイトル、鑑定、各種コンティンジェンシーを処理しながらクロージングへ向かいます。実務では、買い手は審査期間中またはその直後にインスペクションを手配し、取引を止めないようにします。

3日間は延長できる？

できます。買い手と売り手は書面で合意して審査期間を延長できます。弁護士にもっと時間が必要なとき、一方が出張中のとき、またはライダーをまだ交渉しているときによくあります。延長は双方の合意が必要で、一方だけで時計を延ばすことはできません。

審査期間中にすべきこと

時間は短いので、素早く動きましょう。署名前か署名直後に弁護士を決め、署名済み契約を入手したらすぐに渡します。クロージング日、住宅に含めて売る物、特定のコンティンジェンシーなど、変えたい点を弁護士に伝えます。買い手ならホームインスペクションを手配します。3日間は、とくに週末をはさむとあっという間で、保護は期間が開いている間だけ有効です。

本ガイドはニュージャージーの Attorney Review の一般的な仕組みを説明するもので、法的助言ではありません。取引はそれぞれ異なるため、具体的な契約はニュージャージーの不動産弁護士にご相談ください。