Montgomery Chase

Montgomery Chaseは、Montgomery Township内にToll Brothersが建てた独立型コロニアル住宅の一画で、US Route 206から入り、地図がHarlingenと表示する一帯に位置します。郵便宛名はBelle Mead、郵便番号は08502です。通りをまたいで物件説明は同じ語彙を繰り返しており、最も頻出するのがコロニアルという言葉です。レンガ張りの正面、吹き抜けまたは大型のエントランスホール、サンルーム、1階の書斎または居室、ファミリールームの勾配天井。この地域については、よく誤って伝えられていることが2つあります。本ページの以前の版も同じ誤りを載せていました。ひとつは住宅面積が3,500から5,000平方フィートの範囲だと要約されている点で、当社自身の記録は下限がそれより低いと示しています。もうひとつは、Montgomeryを公共下水の町として知る買い手がここも同じだと考えがちな点で、この5軒の記録は敷地内の浄化槽を示しています。

住宅

当社のBrightMLS記録にあるMontgomery Chaseの物件は5軒で、4軒が1995年、1軒が1998年の建築です。いずれも独立型で、上水は公営、寝室は4室または5室、高齢者限定住宅は含まれません。地上部分の面積は18 Montfort Driveの3,025平方フィートから19 Canaday Courtの4,976平方フィートまでで、前者が現在売り出し中の唯一の物件です。この下限こそが本ページの訂正点です。以前記載していた3,500から5,000平方フィートという幅は、3,025平方フィートと3,586平方フィートの2軒を範囲の外に置いてしまいます。Toll Brothersという建築業者名は、この2本の通りにある5軒の物件説明に記載されており、そのうち3軒は当社自身の成約記録には含まれていません。うち19 Canaday Courtは自らを拡張版のBuckinghamモデルと説明しており、1階の親族用スイートと外に出られる仕上げ済み地下室を備えているのもこの物件です。仕上げ済みの地下室、サンルーム、1階の書斎はこのグループに繰り返し現れ、38 Southfield Driveには2016年に改装されたキッチンの記載があります。敷地面積はこの5軒についてBrightMLSに申告がないため、正直に出せる地域平均はありません。ただし2軒の物件資料には具体的な数字があります。38 Southfield Driveは全周をフェンスで囲った1エーカーの敷地、24 Montfort Driveも1エーカーです。管理組合費も同じく未申告で、これは記載がないという意味であって存在しないと確認されたという意味ではありませんので、個別の住宅についてご確認ください。

環境と街路

当社の記録にある住所は3本の通りに分かれています。Montfort Drive、Canaday Court、Southfield Driveです。Montfort DriveはUS Route 206から東に入り、Canaday Courtはそこから分かれる短い袋小路です。Southfield Driveは北西に約3分の1マイル離れた別の通りで、当社の記録は38 Southfield Driveをこの住宅地に分類していますが、通り自体はその番地よりはるかに先まで番号が続くため、この境界は前提とせず確認すべき点として扱ってください。5件の成約のうち2件は袋小路の突き当たりにあり、19 Canaday Courtと14 Canaday Courtです。24 Montfort Driveは保全緑地に背を向けて建っています。Route 206がこの地域から外に出る道です。19 Canaday Courtはリゾート規模のプール付きで成約しましたが、これはその所有者による改修であって共用施設ではありません。買い手が最も誤解しやすいのはインフラの部分です。上水は5軒とも公営ですが、下水はそうではありません。5件の記録のうち2件は寝室数に応じた規模の浄化槽と記載され、残る3件は公共ではなく私設の下水として登録されています。現在売り出し中の18 Montfort Driveは、町が確認済みの4寝室規格の浄化槽と記録されています。Montgomery Townshipによれば町全体のおよそ3分の2が公共下水、3分の1が私設浄化槽であり、ここの証拠はこれらの通りを浄化槽側の3分の1に位置づけます。2軒の物件資料が記載する1エーカーの敷地も、これと整合します。個別の住宅について、方式、設置年数、直近の点検時期をご確認ください。

学区

ここのすべての住所がMontgomery Township School Districtの学区内にあり、学区事務局はSkillmanにあります。この学区の仕組みは近隣のいくつかの町より単純で、その単純さこそ物件探しの前に知っておく価値があります。学年帯ごとに学校が1校ずつで、2系統に分かれていないため、通りごとに割り当てを調べる必要がありません。就学前から2年生はOrchard Hill Elementary School、3年生と4年生はVillage Elementary School、5年生と6年生はMontgomery Lower Middle School、7年生と8年生はMontgomery Upper Middle School、9年生から12年生はMontgomery High Schoolに通います。West Windsorでは中学2校と高校2校が町を分けているため、買い手はオファーを書く前にその通りが境界のどちら側かを確かめる必要があります。Montgomeryではその問題が生じません。学区境界や学年編成は変更されることがあるため、特定の住所については現在の割り当てを学区にご確認ください。

マーケットでの位置づけ

過去24ヶ月にMontgomery Chaseで4軒が成約し、中央価格は$1,437,000、範囲は14 Canaday Courtの$1,350,000から19 Canaday Courtの$1,537,500でした。この中央値は趨勢線ではなく断面として扱ってください。4件は標本として薄く、そのうち3件が2025年8月という同じ一ヶ月に集中しているため、この数字はこの地域そのものというより昨夏の短い期間を表しています。本ページは成約価格比と中央販売日数も表示しません。理由は同じで、この2項目を出すモジュールは5件の成約を必要とし、ここには4件しかないため、小さな標本を結論のように見せる代わりに表示を控えます。個別の成約を1件ずつ読む方が有益です。5軒で最大の4,976平方フィートである19 Canaday Courtは、2024年に$1,475,000で売り出され、8日後に$1,537,500で成約しました。24 Montfort Driveは売り出し価格と成約価格がともに$1,439,000で、11日を要しました。38 Southfield Driveは$1,399,000で売り出され、15日で$1,435,000で成約しました。14 Canaday Courtは$1,300,000で売り出され、37日かけて$1,350,000で成約し、4件のなかで最も長くかかりました。現在売り出し中なのは18 Montfort Driveで$1,249,000、5軒のうち最も小さい地上部分3,025平方フィートの物件です。成約範囲を下回る売り出し価格を評価するとき、まず考慮に入れるべきはこの面積です。地上部分の面積が3,025から4,976平方フィートまで開き、敷地面積が未申告である以上、ここでは地域の中央値より1軒ずつの比較のほうが意味を持ちます。当社が価格をご提案する際に行っているのもその作業です。