Manors at Montgomery

Manors at Montgomery は Somerset County の Montgomery Township にある、およそ90から100戸のタウンハウス住宅地です。1986年に一つの計画として建設され、Manor Drive と Marten Road の2本の通り沿いに配置され、Route 206 の東側、Princeton の北に位置します。この住宅地を特徴づけているのは、購入者が二者択一だと思い込みがちな二つの条件が同時に成り立っている点です。Princeton 08540 の郵便住所と、Montgomery Township School District の学区です。住宅は地域の水準では控えめで、2から3ベッドルーム、約1,172から1,838平方フィート。だからこそ、この学区に入る手段としては手が届きやすい部類に入ります。記録された成約価格は2020年の30万ドル台半ばから、直近2件の58万5千ドルと64万ドルへと動いてきました。

住宅

この住宅地の MLS 記録はすべて1986年築を示しており、10年かけて少しずつ埋まったのではなく、一度に開発された住宅地であることが分かります。MLS は大半をインテリアロウまたはエンドオブロウのタウンハウスに分類し、少数をツインまたは準戸建てとして記録しています。記録上は3ベッドルームの間取りが大多数を占め、取引のあった2ベッドルームの住宅はいずれも1,172平方フィートのエンド住戸で、ここで最も小さい平面です。地上階の面積は1,172から1,838平方フィート、中央値は1,616平方フィートで、最小と最大の差は確かにあるものの極端ではありません。近年の物件情報では住宅所有者組合の月額はおよそ300ドルから340ドルで、タウンハウス所有に伴う共有の敷地と外部共用部の管理を賄っています。エンドオブロウの住戸は採光面がもう一つあり室内が明るくなりやすく、広めのエンド住戸は価格帯の上限に位置します。ここで2戸を比べるときは、番地よりも住戸のタイプと間取りのほうが効いてくるということです。

環境

この住宅地は2本の通りだけで完結しています。Manor Drive は通常の番地の並びですが、Marten Road の番地は棟と住戸を組み合わせた番号になっています。これはこの年代のまとまったタウンハウス開発によくある方式で、特定の住戸を探すときには覚えておく価値があります。2本の通りはいずれも Montgomery Township の南端、Route 206 の東側にあり、Princeton の市境に近いため、郵便配達は所属する町ではなく Princeton に従います。歴代の物件説明には、行き止まりの立地、南向きの採光、成熟した樹木、建物の背後に広がる共有のオープンスペースが繰り返し登場し、州道に近いという印象よりも住宅地の内側は静かです。南北の移動は Route 206 が担い、Princeton のダウンタウンとプリンストン大学は南へ車で数分、日常の買い物も 206 沿いで済みます。

学校

すべての住宅が Montgomery Township School District に属し、Montgomery High School まで進みます。この学区はニュージャージー州中部の公立学校の中でも安定して上位に位置します。この点を繰り返す価値があるのは、Princeton 08540 の郵便住所から Princeton Public Schools を連想する購入者がいるからです。実際にはそうではありません。USPS の配達区域は行政区の境界とは独立して引かれており、08540 の区域は Princeton の境界を越えて北側の Montgomery Township のこの一角まで広がっています。したがって封筒には Princeton と書かれますが、物件そのものは Somerset County の Montgomery Township にあり、通うのも Montgomery Township の公立学校です。Montgomery の学区を望む方には素直な利点であり、Princeton Public Schools を目的とする方にとっては、住所に惹かれる前に確認しておくべき点になります。通勤では、最寄りの Northeast Corridor 線は Princeton Junction 駅で、南へ車で約20分、そこから列車でミッドタウン・マンハッタンまで約50分です。

市場での位置づけ

この規模の住宅地としては、価格の推移が珍しいほど明快です。2020年に記録された成約は35万5千ドルから38万7千ドル、2022年には46万ドルから51万5千ドルの帯に入り、直近2件は2024年10月に58万5千ドル、2025年3月に64万ドルで成約しました。Manor Drive の3ベッドルームのインテリア住戸が2021年3月に36万8千ドルで成約しており、この4年で住宅地がどれだけ動いたかを測る目安になります。ただし価格帯の上限は、既定のものというより試されている段階です。60万ドル台の売り出し価格は、早く買い手が付いた例もあれば、少なくとも1件は売れずに市場から取り下げられた例もあります。取引の回転は少なく、2020年以降に記録された成約はおよそ90から100戸に対して17件ですから、同じ時期に本当に比較できる物件は1件か2件しかないのが普通で、正しい間取りと住戸タイプに合わせて価格を組み立てることが仕事の核心になります。The Wu Team は、2021年3月に36万8千ドルで成約した 25 Manor Drive の売主側を担当しました。