グレーター・プリンストン地域マーケットレポート
2026年10月：売れ残りの山が、再び古くなった

主要マーケット統計、2026年10月

以下は、2026年10月31日時点の当社が追跡するグレーター・プリンストン地域の8町（Princeton、Montgomery、West Windsor、Plainsboro、Hopewell、Lawrence、South Brunswick、Robbinsville）における一戸建て住宅の過去12か月移動中央価格です。シニア／55歳以上向け住宅は除外しています。成約日数と提示／成約比は最新の移動値です。データの出典は BrightMLS です。

• Princeton：中央 $1,695,000 · ▼$15K（9月比）· 成約16日 · 提示／成約 100.0%
• Montgomery：中央 $1,040,000 · ▼$3.8K · 成約16日 · 提示／成約 100.5%
• West Windsor：中央 $1,149,790 · ▲$10.8K · 成約13日 · 提示／成約 101.2%
• Plainsboro：中央 $1,027,000 · 横ばい · 成約21日 · 提示／成約 99.8%
• Hopewell：中央 $826,000 · ▼$9K · 成約16日 · 提示／成約 100.0%
• Lawrence：中央 $654,250 · ▲$4.3K · 成約15日 · 提示／成約 100.2%
• South Brunswick：中央 $890,000 · ▲$40K · 成約23日 · 提示／成約 100.0%
• Robbinsville：中央 $931,000 · ▲$1K · 成約20日 · 提示／成約 100.0%

10月に何が起きたか：成約は減って遅くなり、売れ残りの山は再び古くなった

9月は、減速が成約に及んだ一方で売れ残りの山は動きを止めた月でした。10月は前者が続き、後者が逆転しました。売れた住宅は日数が延び、当初提示価格を上回った割合も下がり、売れ残った物件は追跡する7つの在庫グループのうち5つで古くなりました。

まず、毎月お伝えしている指標から見ます。8町全体で、10月の成約のうち当初提示価格を上回ったのは27%で、9月の35%（遅れて報告された成約を反映して、当初公表した36%から修正）、2025年10月の35%を下回りました。63%は当初提示価格を下回って成約し、1年前は54%でした。これらの成約の中央日数は28日で、9月の23日（遅れて報告された成約を反映して、当初公表した20日から修正）、2025年10月の21日から延びています。

Hopewell の開発業者による引き渡しで数字が歪まないよう、2024年より前に建てられた既存住宅だけを見てみます。10月の既存住宅の成約は中央27日で、1年前の21日から延び、当初提示価格を上回ったのは31%（1年前は38%）、下回ったのは59%（同50%）でした。8町の10月の既存住宅成約は94件で、前年の111件から15%減少しました。追跡する8町全体では、10月までの累計成約が1,320件で、前年同期の1,357件から3%の減少です。新築が成約を積み増し続けている Hopewell を除くと、残り7町は1,106件から993件へ10%減っています。10月の件数は毎月と同じく、報告の遅れた成約によって多少上積みされますが、これらすべての指標が前年より弱いのは2か月連続です。

売れ残り側は、もう動きを止めていません。9月に古くなったのは2グループだけでしたが、10月は5グループで販売中物件が古くなりました。Princeton が中央78日から90日へ、Montgomery が48日から65日へ、Hopewell が31日から45日へ、South Brunswick が36日から46日へ、Robbinsville が42日から51日へ。新しくなったのは Lawrence だけで49日から46日へ、West Windsor-Plainsboro 学区は45日のままでした。値下げ済み物件の割合は町ごとに様相が異なります。Montgomery は 28.6% から 48.6% へ、Robbinsville は 40.9% から 51.1% へ跳ね上がった一方、Princeton は 41.0% から 37.3% へ、West Windsor は 45.2% から 40.0% へ、Plainsboro は 54.4% から 46.9% へ下がりました。この低下の一部は、値下げ後に売れたか市場から下げられた物件によるもので、売り手が強気に転じた兆候ではありません。

町ごとの分析

Princeton の移動中央価格は $15,000 下がって $1,695,000 となり、9月につけた過去最高の $1,710,000 からは下がったものの、前年比では 9.4% 高です。これは引き続き遅行指標で、12か月分の成約を数えており、その多くは春に合意された取引です。ただし月単位では9月より良く、成約は前年の9件に対して13件で、Russell Road の $340万の取引も含まれます。それでも13件のうち7件は当初提示価格を下回って成約しました。年初来の件数は13%減です。販売中の59件は中央90日（78日から上昇）と回廊で最も古い在庫ですが、値下げ済みの割合は 37.3% に下がりました。

West Windsor は大きめの町の中で最大の上昇を記録し、$10,790 上昇して $1,149,790、回廊最速の中央13日、最も堅い提示／成約 101.2% です。10月の成約はより慎重な姿を示しています。成約17件のうち14件が当初提示価格を下回り、年初来の件数は10%減です。販売中の50件は中央55日で、40.0% が値下げ済みです。

Montgomery は $3,812 下がって $1,040,000 となり、前年比で 3.7% 低くなりました。売れ残り側の悪化が最も大きい町でもあり、販売中物件は48日から65日へ古くなり、販売中の件数が48件から35件へ減ったにもかかわらず、値下げ済みの割合は 28.6% から 48.6% へ跳ね上がりました。10月の成約11件のうち8件が当初提示価格を下回りました。移動の提示／成約 100.5% は依然として提示価格を上回っています。

Lawrence は $4,250 上昇して $654,250 となり、成約が24件とグループで最も活発でしたが、前年の29件からは減っています。売れ残り物件が新しくなった唯一の町で、中央49日から46日へ縮みました。それでも成約24件のうち13件は当初提示価格を下回っています。回廊のエントリーレベル市場として最も金利に敏感な町であり、30年固定金利は依然として7%を超えています。年初来の件数は11%減です。

Hopewell は $9,000 下がって $826,000 となりました。年初来30%の成約件数増加（327件、前年251件）は、引き続き新築の話です。2024年以降に建てられた住宅が今年102件を占め、前年は30件でした。10月の成約18件のうち5件が新築で、The Collection at Hopewell が3件、Hopewell Parc が2件、18件のうち14件が当初提示価格を下回りました。販売中物件は中央31日から45日へ古くなりましたが、販売中の件数は92件から84件へ、値下げ済みの割合は 48.4% から 44.7% へ下がっています。

Plainsboro は $1,027,000 で横ばい、依然として回廊で最も軟調な町で、提示／成約は 99.8%、年初来の件数は22%減と最大の落ち込みです。10月の成約10件のうち、当初提示価格を上回ったのは2件、下回ったのは5件でした。移動成約日数は21日で、販売中33件の 46.9% が値下げ済み（54.4% から低下）です。買い手にとって最も余地が大きい町であることに変わりはありません。

Robbinsville は $1,000 上昇して $931,000 となり、中央20日、提示／成約 100.0% です。売れ残り側は再び古くなり（42日から51日へ）、販売中物件の 51.1% が値下げ済みと、回廊で最も高い割合になりました。年初来の件数は2%増です。

South Brunswick は $40,000 上昇して $890,000 とグループ最大の金額の動きでしたが、過去1年の成約はわずか53件、10月の成約は6件にとどまるため、慎重に見る必要があります。年初来の件数は15%減で、販売中物件は36日から46日へ古くなりました。

金利とマクロ環境

FRB は10月27〜28日の会合で、9月に0.25ポイントの利上げを行った後、政策金利を 3.75%〜4.00% に据え置きました。投票は10対2で、反対した2人はいずれもさらなる利上げを求めていました。次回会合は12月8〜9日です。住宅ローン金利は高止まりしました。Freddie Mac の30年固定金利は10月中旬に平均 7.40% となった後、10月29日締めの週には 7.24% へ緩み、1年前の 6.17% を上回っています。

今月は、他のどの数字よりも金利が重要です。多くの買い手は価格ではなく月々の支払いで物件を探します。1年前の30年固定金利は6.17%で、現在は7.24%です。同じ借入でも毎月の支払いは約11.6%増えます（元利のみ、30年固定、頭金20%）：

• $650,000 の物件（Lawrence の価格帯）：当時の月々 $3,175、現在 $3,544、$369 増、年間では $4,429 増。
• $1,000,000 の物件（West Windsor と Montgomery の価格帯）：$4,884 から $5,452 へ、$568 増、年間では $6,814 増。
• $1,700,000 の物件（Princeton の価格帯）：$8,303 から $9,268 へ、$965 増、年間では $11,583 増。

逆に言えば、昨年の支払い額で納得していた買い手が今日買える物件は約10%安くなります。$650,000 は約 $582,000、$1,000,000 は約 $896,000、$1,700,000 は約 $1,523,000 です。収入が1年で11.6%上がるわけではないため、価格が維持されるには何かが折れる必要があり、それはまず交渉の場で起きます。10月の成約がまさにそうで、既存住宅の59%が当初提示価格を下回り、値引きの中央値は前年の3.8%から4.2%に拡大しました。金利が下がるか収入が追いつくまで、この圧力は成約価格に表れ続けると私は見ています。

ニュージャージー州の雇用は、弱かった夏から改善しました。州は9月に非農業部門で14,900人の雇用を増やし、8月は1,700人減から1,200人増へ上方修正され、失業率は 4.3% から 4.2% に下がりました。それでも雇用は前年比で3,600人増にとどまります。ただ、労働市場の安定は10月の成約には表れていません。雇用が支えになる以上に、7.25%前後の金利が成約のペースに影響しています。

Charlie Wu マーケットインサイト

データ表、グレーター・プリンストン回廊

データ出典：BrightMLS