大普林斯顿
房产市场

8月给出了今年最干净的一个信号，而它不在价格线上。我跟踪的七组在售库存，未成交房源的挂牌天数全部上升。不是七组里的五组，也不是六组，而是全部七组。Princeton 从5月底的中位38天涨到现在的76天，整整翻倍；同样这三个月，Lawrence 从35天到53天，West Windsor-Plainsboro 学区从29天到49天，Robbinsville 从17天到36天，South Brunswick 从23天到40天，Montgomery 从29天到43天，连七组里最健康的 Hopewell 也从22天挪到32天。与此同时，真正成交掉的房子依然走得快：六个核心镇的成交天数中位16天，和1月以来一样，其中48%高于原始挂牌价成交，West Windsor 只有10天、Hopewell 12天。两件事同时成立，说明的不是市场在跌，而是市场把库存分成了两堆。价格反映的是能卖掉的那一堆：Princeton 升到 $1.7M，是我们2016年以来记录里的最高值，但这个涨幅里有一部分是低价那一端安静了下来，它进入统计窗口的成交套数从166套降到145套，年初至今成交量下降15%。成交量要按年初至今看，不要看单月。八个镇今年前八个月合计1,168套，去年同期1,188套，基本持平，但这完全靠 Hopewell 的新房交付撑住；把 Hopewell 拿掉，其余七镇同比 -8.6%。降价在扩散但不均匀：Lawrence 和 Robbinsville 明显上升，Montgomery 和 South Brunswick 反而回落。结论没变，而且更硬了：准备到位、定价合理的房子照样两周成交，还常常高于报价；把价格停在春天的预期上，你就加入那堆在每个镇都在变大的库存，到了秋天要和更多同样的房子竞争。