Crown Pointe

Crown Pointeは一見すると注文住宅の集まりに見えます。1996年、1998年、1999年、2000年築の家の隣に、1870年築と記録された1棟が並んでいるからです。しかし実際は違います。1990年代の住宅はCalton Homesが同じ図面から建てた量産型の分譲住宅で、繰り返し現れる仕様がそれを物語っています。1870年と記録された家のほうは本物の古い農家住宅で、分譲地はそれを囲むように区画されました。この2つの事実はどちらもここでの価格判断に効いてきますが、向かう方向は正反対です。

住宅

当社のBrightMLS記録には、Crown Pointeの住宅が6棟あります。6棟すべてが一戸建てで、すべて5寝室、そしてすべて公営水道と公共下水に接続しています。うち5棟は1996年から2000年の間に建てられました。6 Finch Ctが1996年、3 Robin Cirが1998年、10 Jewel Rdと14 Sparrow Drが1999年、8 Jewel Rdが2000年です。この5棟は地上面積3,437〜5,149平方フィート、浴室はフルバス3室と半バス1室、またはフルバス4室で、いずれも3台分のガレージを備えています。施工はCalton Homesです。この名前を書けるのは、互いに独立した複数の記録に残っているからです。Jewel Rdの物件のMLS施工業者欄、地元エージェントが2014年に公開した地域ガイド、そしてWest Windsor町自身の税務記録で、税務記録にはCrown Pointeの区画にTurnbury、Augusta、Exeter、St. Andrewsといった量産型の間取り名が登録されています。ある物件情報は10 Jewel RdをCoventryモデルと呼んでいますが、この名称はエージェントが手入力したMLSテキストにしか現れず、Caltonの間取りシリーズと照合できなかったため、物件説明としてお読みください。

同じ図面であることは、繰り返される仕様に表れています。吹き抜け2層の玄関ホールは14 Sparrow Drと3 Robin Cirに記録があります。1階の寝室、またはフルバス付きのゲストスイートは8 Jewel Rd、10 Jewel Rd、14 Sparrow Dr、3 Robin Cirにあり、これはこの地域の購入者が名指しで求める仕様です。2階に専用バス付きの寝室、いわゆるプリンセススイートがあるのは10 Jewel Rdと14 Sparrow Drです。フルベースメントは標準装備。違いが出るのは仕上げです。3 Robin CirはキッチンをCranbury Design Centerが改装し、1階に書斎とフルバス付きゲストスイートの両方を備え、地下は約2,500平方フィート。8 Jewel Rdは地下が仕上げ済みでバーを備え、シダーとマホガニーで造られたスリーシーズンポーチがあります。10 Jewel Rdの地下は未仕上げです。6 Finch Ctには当社の記録に公開コメントがないため、登録項目のみを記します。1996年築、3,755平方フィート、5寝室、フルバス3室と半バス1室です。データが裏づけないため申し上げないことが2つあります。BrightMLSは6棟いずれにも管理費を記録していませんが、これは未申告という意味で、ゼロが確認されたわけではありません。同様に敷地面積もどの棟にも記録がないため、誠実に示せる地域の平均敷地面積はありません。

7 Finch Ctはまったく別の分類に属します。ほかの棟と一緒くたにするとかえって誤解を招きます。BrightMLSは築年を1870年と記録しており、1996年から2000年築の隣家の中では入力ミスのように見えますが、そうではありません。West Windsor町自身の記録は、物件情報よりもさらに踏み込んでいます。町が2023年に採択したHistoric Preservation Plan Elementは、7 Finch Courtの建物をArmstrong Houseとして目録に登載し、築年をおよそ1750年とし、町に現存する最古の農家住宅と記述し、様式はジョージアン様式と連邦様式が主体で1810年頃に大規模な改修を受けたとしています。物件情報が述べる連邦様式、レンガとシダー張りという特徴は、この建築様式の記述と符合します。ただし年代のほうは互いに一致しません。物件情報は中央のレンガ部分が1850年代までさかのぼるとし、MLSの項目は1870年、町の計画文書はおよそ1750年、そして税務評価記録は4つ目の年代として1915年を記録しています。この4つを一つに整合させることはできませんし、できたふりをするつもりもありません。確かなのは土地のほうです。州の地籍記録は敷地を2.02エーカーとしており、物件情報が述べる2エーカーを裏づけています。同じ通りの隣接区画は0.75〜1.56エーカーです。

この目録登載については、誤解されやすいので一言添えます。町の歴史的建造物目録に載ることと、正式に指定を受けることは別です。この文書は、State Historic Preservation Officeの見解を受けた物件やNational Registerに登録された物件には印を付けていますが、7 Finch Courtにはそのどちらも付いていません。したがって当社が確認した限り、この物件に歴史的指定、地役権、保存上の制限は付いていません。実際に購入される場合は、当社の記述をうのみにせず、ご自身で独立して確認してください。

地籍記録は、18世紀の農家住宅がなぜ1990年代の袋小路に建っているのかも説明してくれます。7 Finch CtはBlock 27.08, Lot 34で、周辺の街区の中で唯一、旧区画番号を持つ区画です。もとはBlock 27.06, Lot 2でした。つまり分譲地より前から存在していた区画が、造成の過程で新しい分譲地の街区番号に組み込まれたということです。だからこの家は分譲地の隣ではなく、分譲地の内側にあります。記録されている仕様も隣家とはまるで系統が違います。5,875平方フィート、5寝室、フルバス5室と半バス2室、幅の異なる無垢材の床（一部は当初のもの、一部は旧毛織工場の梁材から製材されたもの）、ヴェネチアン漆喰の壁、スパを併設した温水プール、3台分のガレージと仕上げ済みの2階を備えた独立したキャリッジハウス、そして暖房付きの温室。実在する希少な物件ですが、ここの1990年代の住宅の仕様や価格を推し量る手がかりにはなりません。

立地と名称

当社の記録にある6棟は、Jewel Rd、Finch Ct、Sparrow Dr、Robin Cirの4つの通りに分布しています。地域そのものはこの4本より広い範囲に及びます。学区の街路一覧は、9本の通りをCrown Pointという名称のもとにまとめています（学区の表記は末尾のeがありません）。Cardinal Dr、Colt Cir、Danville Dr Sの一部、Emily Ct、Eric Ct、Finch Ct、Robin Cir、Shannon Way、Sparrow Drです。つまり、Crown Pointeにありながら本ページの表には一度も現れない住宅も存在します。

検索を始める前に理解しておく価値のある命名上の注意点があります。どの家が表示され、どの家が表示されないかに関わるからです。Jewel Rdは学区のCrown Pointの一覧に入っていません。学区はJewel RdをSouthfield Meadowsに分類し、Pleasant Valley Way、Stonewall Dr、Tanner Ct、Zaitz Farm Rdと並べています。税務地図も同じ結論で、Jewel RdはBlock 28.01と28.05にあり、Crown Pointの通りはBlock 27.06、27.08、27.09にあります。それでもBrightMLSはJewel Rdの2件の成約をCrown Pointe分譲地として登録しており、掲載エージェントも6年隔たった2件の物件情報の双方で、Jewel RdをCrown Pointe Northと呼び続けています。Jewel Rdの2棟が本ページの表に現れるのはそのためです。

実務的な結論はこうです。Crown Pointeは単一の登記済み区画図ではなく、施工業者とMLSが使う名称です。複数の税務街区にまたがり、学区は末尾のeを付けずCrown Pointと表記し、町の2023年の歴史計画文書は7 Finch Court周辺の分譲地をEdinburg Estatesと呼んでいます。Crown Pointeの区分を定めた町の条例や登記済み区画図は見つかりませんでした。したがってCrown Pointe Northは行政上の区分ではなく、MLSと販売上の呼称としてお読みください。確認したどの資料にもCrown Pointe South、あるいはI期・II期は存在しません。物件情報ではなく公的記録を調べる場合は、地域名ではなく通り名と街区番号で調べてください。

West Windsor町はMercer Countyにあり、Princeton Junction駅も同じ町内、NJ TransitのNortheast Corridor Line上にあります。北はNewarkとNew York Penn Station、南はTrentonへ向かいます。当社の記録にある全棟が公営水道と公共下水に接続しており、これは町のこの一帯では当たり前ではありません。10 Jewel Rdは袋小路に面しています。

学区

これらの通りはすべてWest Windsor-Plainsboro Regional School Districtの区域内にあります。この学区はMercer CountyのWest Windsor町とMiddlesex CountyのPlainsboro町の両方を対象としています。通学先は町単位ではなく住所単位で決まり、しかもWest Windsorは実際に2つのミドルスクールと2つのハイスクールに分かれています。ですから学区名から推測するのではなく、通りごとに確認すべき事柄です。

この点でCrown Pointeは統一されています。学区自身の街路一覧では、Cardinal Dr、Colt Cir、Danville Dr S、Emily Ct、Eric Ct、Finch Ct、Robin Cir、Shannon Way、Sparrow Drのすべてが同じ進学経路を示しており、Jewel RdもSouthfield Meadowsの見出しの下で同じ経路を示しています。幼稚園から3年生までDutch Neck Elementary School、4〜5年生はVillage School、6〜8年生はThomas R. Grover Middle School、その後High School Southです。West Windsorの他の地域はCommunity Middle SchoolとHigh School Northに通学するため、町内の一箇所の事情を他所に当てはめないでください。学区境界は変更されることがありますので、購入の申し込み前に、具体的な住所の現在の通学先を学区にご確認ください。

マーケットポジション

過去24ヶ月にCrown Pointeで成約したのは4棟、中央価格は$1,672,500、価格帯は7 Finch Ctの$1,550,000から14 Sparrow Drの$1,910,000までです。本ページの数値はBrightMLSから毎日再計算されます。5件目の成約である8 Jewel Rdは2024年7月に$1,550,000で成約しましたが、現在は24ヶ月の集計期間から外れており、中央価格には含まれません。4件はごく小さなサンプルであり、本ページもそのように表示します。したがってこの中央価格は、傾向ではなく現在の需要のスナップショットとしてお読みください。

この中央価格は、同時期のWest Windsor-Plainsboro学区の一戸建て中央価格$999,900のおよそ1.7倍にあたり、この町の基準では確かに高級住宅の領域です。24ヶ月で見ると、West Windsorの分譲地別中央価格の表でも最上位に位置します。ただしこの表の上位は非常に接近しています。Windsor Ridgeが$1,635,000、Grovers Mill Eastが$1,625,500、Waterford Estatesが$1,607,500で、いずれも約4%以内に収まっており、この差は4件というサンプルのばらつきよりも小さいものです。無難な読み方は、Crown Pointeは$1.6Mを超えて成約するWest Windsorの少数のコミュニティの一角を占めている、というものであり、そこから抜け出したというものではありません。

中央価格そのものについて、もう一点。この数値は1990年代のコロニアル3棟（$1,600,000、$1,745,000、$1,910,000）と、古い邸宅1棟（$1,550,000）を混ぜた結果です。これらは購入者層の異なる別種の商品であり、1つの中間値でまとめた指標は、通常以上に参考になりにくいものです。

中央価格よりも個別の成約のほうが多くを語ります。1990年代のコロニアルはすべて当初の売り出し価格を上回り、しかも短期間で成約しました。8 Jewel Rdは当初$1,400,000で5日後に$1,550,000、3 Robin Cirは当初$1,550,000で7日後に$1,745,000、14 Sparrow Drは当初$1,765,000で7日後に$1,910,000、6 Finch Ctは当初$1,475,000で12日後に$1,600,000です。7 Finch Ctは逆でした。当初$1,795,000で売り出し、50日後に$1,550,000で成約し、5件のうち当初価格を下回った唯一の成約となりました。唯一無二の歴史的邸宅は、3台分ガレージ付きの5寝室コロニアルより購入者層がはるかに狭く、それが値引き幅と所要日数の双方に表れています。

現在1棟が販売中です。10 Jewel Rdが$1,650,000で、販売日数は80日です。この数字は読み違えやすいので、正しく読む必要があります。ここで成約したコロニアルはいずれも2週間以内に契約に至っているので、80日は需要の問題を示す数字ではありません。異なっているのは平方フィート単価です。地上面積3,465平方フィートに対する売り出し価格は1平方フィートあたり約$476ですが、成約した4棟のコロニアルは$370〜$451で決着しています。最も分かりやすい比較対象は隣家です。8 Jewel Rdは3,437平方フィートで、わずか28平方フィート小さいだけですが、2024年7月に$1,550,000で成約しており、しかも地下が仕上げ済みでした。10 Jewel Rdの地下は未仕上げです。このデータのどこにも、地域相場が軟化したことを示すものはありません。示しているのは、1件の売り出し価格がこの一帯の実際の成約水準を先取りしているということ、そして市場が申込みではなく販売日数で応答しているということです。この2つを見分けることこそ、ここで価格を決めるときの仕事のすべてです。面積が3,437から5,875平方フィートまで広がる以上、答えを出すのは中央価格ではなく1棟ずつの比較です。