Mountainview

Mountainview は Mountain Avenue 沿いに落ち着いた Princeton の一角です。このページを誠実に書くには、2つのことを分けて扱う必要があります。地区そのものが何であるかと、当社の取引記録にたまたま何が入っているかです。確認できている住所には 76、88、96、168、224 Mountain Avenue があり、地区はこれらに限りません。一方で当社の一般市場データは2024年1月に始まるため、そこから2年半のあいだに売却されたものしか収めていません。Mountainview で該当するのは1棟だけ、76 Mountain Avenue で、しかもこの期間に2回売却されています。確認済みの住所5件に対して成約1件というこの差こそ、本ページが購入者に伝えられる最も有用な事実です。それが測っているのは規模ではなく、住み替えの頻度だからです。ここの住宅は長く保有されます。そして実際に売り物が出たときに手に入るのは、Princeton の行政区域内にある一戸建てで、Princeton の一戸建ての通常の水準をかなり下回る価格であり、通りの向かい側から公有の保全緑地が始まります。

ここの住宅

確認できている Mountainview の住所はいずれも一戸建てで、多くは20世紀半ばの建築です。ニュージャージー州の MOD-IV 固定資産税ファイル（2025年12月公開）は、88 Mountain Avenue を1945年築、76番を1950年築、96番と168番をいずれも1951年築、224番を2005年築として記録しています。同じファイルは 76、82、88、96番を連続した区画、すなわち税務ブロック6802の第30、29、28、27区画として記載しており、これは隣り合う住宅の並びが公的記録に現れるときの姿そのものです。168番と224番はさらに西のブロック6703にあります。76番から224番までは Mountain Avenue に沿って約3分の1マイルです。当社は境界を引くのではなく、確認できる住所を挙げるにとどめます。Mountainview の名で範囲を公表している自治体資料を見つけられておらず、当て推量の数字を出すくらいなら空白のままにしておくほうがましだからです。

以下で詳しく述べるのは 76 Mountain Avenue だけですが、理由は単純で、当社が登録記録を持つのがこの1棟だけだからです。76 Mountain Avenue は1950年築の平屋建てランチで、一戸建て、公共上水道と公共下水、地上部分1,540平方フィート、寝室2、フルバス3です。2つの登録説明は住宅そのものについては一致し、バスルームの数え方だけがわずかに食い違いますが、その食い違いはきれいに解消します。2024年の説明はメインフロアの寝室2とフルバス2に加え、未仕上げの地下のフルバス1を挙げており、合わせると当社の項目が記録する3つと同じです。2つの説明はいずれもメインフロアの薪暖炉2基を記録しています。2024年の説明はセントラルエアコンと温水ベースボード暖房を、2026年の説明は全室の無垢材フローリング、室内を明るくする南向きの採光、更新済みのキッチンを挙げています。お伝えできないことが2つあります。BrightMLS はどちらの成約についても敷地面積を記録していないため、面積の数値は出せません。管理費の記録もなく、それは未申告という意味であって、無いと確認されたわけではありません。どちらも空欄を答えと受け取らず、個別の住宅について確認してください。

立地

Mountain Avenue は Route 206 から西へ延びます。この区間の Route 206 は State Road と呼ばれ、County Route 533 も兼ねています。通りは約3分の2マイルにわたり Princeton 北西部を通り、76番はその東寄りにあります。Billy Johnson Mountain Lakes Nature Preserve の最も近い境界は道路を挟んで約175フィート、Community Park North は約350フィート先から始まります。保護区は約75エーカーで、Community Park North と John Witherspoon Woods に隣接し、各区画をつなぐトレイルは合計8マイル以上あります。Mountain Lakes House へは 57 Mountain Avenue からの私道で入ります。2024年の登録説明はこれを Mountain Lake Wildlife Preserve と記していますが、Princeton が用いる名称ではありません。Palmer Square までは道なりで約1.1マイル、Princeton University の Nassau Hall までは約1.2マイル、いずれも車で4分ほどです。この通りについて理解しておきたい点が2つあります。長いこと、そして住宅の種類が一様ではないことです。規模については独立した2つの資料がほぼ一致します。ニュージャージー州の MOD-IV 税ファイルは Princeton の Mountain Avenue に異なる住所を40件、OpenStreetMap の住所データは41件挙げており、差は番地1つだけで、およそ40件と言ってよい規模です。うち10件は東端の20番から40番、1982年築の同一の集合住宅群で、22番と36番は Bayard Court と Princeton Chase という名前で当社の記録に入っています。200番は2015年築の一戸建てで、2023年10月に $2,158,888 で成約していますが、地区名の記録はまったくありません。これだけ長い通りは複数の地区をまたぐため、Mountain Avenue の番地だけではその住宅がどの地区に属するかは分かりませんし、隣の登録が別の名前を使っていることは Mountainview が実在しない証拠にはまったくなりません。National Register には1995年2月登録の Mountain Avenue Historic District があり、保護区の西端から Quarry Lane までの Mountain Avenue 北側、73番から143番を範囲としています。76番がその14棟の寄与建築物に含まれるかどうかは Princeton Historic Preservation Commission に確認すべき事項であり、当社はどちらとも断定しません。

学校

学区は Princeton Public Schools で、Princeton 市のみを対象とします。中学校と高校は各1校のため、確認が必要なのは小学校だけです。そして Princeton は小学校を地域単位ではなく番地単位で割り当てます。2026年3月改訂の Princeton Public Schools Residency Manual は、Mountain Avenue を Community Park Elementary に割り当てており、同じ文書が Mt. Lucas Road、Great Road、Hamilton Avenue に対して行っているような番地での分割はありません。Community Park は 372 Witherspoon Street にあり、道なりで約4分の3マイル、2015年に始まったスペイン語のデュアルランゲージ・イマージョン・プログラムがあり、現在はプレKから5年生まで対象です。これは家庭によって評価が分かれる点なので、あらかじめ考えておく価値があります。その後は Walnut Lane の Princeton Middle School、Moore Street の Princeton High School へ進みます。小学校の学区は改定されるため、判断の前に特定の住所について学区へ現行の割り当てをご確認ください。

相場での位置づけ

76 Mountain Avenue の2回の売却は、いずれも売出価格を上回って成約しています。2024年は4月29日に $899,000 で売り出し、5月31日に $960,000 で成約、掲載から契約まで4日。2026年は4月26日に $998,000 で売り出し、6月2日に $1,000,000 で成約、掲載から契約まで16日でした。1棟の2回の成約は市場ではありませんし、本ページはそれを市場らしく見せることもしません。成約価格比も販売日数の中央値もここにはありません。それらを算出するモジュールは成約5件を必要とし、当社の期間内には1件しかないからです。

これはデータ期間の制約であって、地区についての評価ではありません。この区別ははっきり述べておく価値があります。当社の一般市場記録は2024年1月に始まります。それ以前に最後に所有者が変わった住宅は、どれだけ長くそこに建っていようと、記録には現れません。ニュージャージー州の MOD-IV ファイル（2025年12月公開）によれば、直近で登記された権利移転は 88 Mountain Avenue が2002年、96番が2014年、224番が2015年、168番が2022年で、いずれも当社データの起点より前です。つまり当社が保有する記録の件数は、近年の成約件数であって、住宅の戸数では決してありません。購入者にとっての実際的な帰結は2つあります。待つことになる、場合によっては数年単位で待つということ。そしてこの通りでの成約は日常的な売り物ではなく出来事だということです。物件アラートを設定して鳴るのを待つ前に、知っておく価値があります。

意味のある比較は学区との比較です。直近24か月の Princeton 学区の一戸建ては347件が成約し、中央成約価格は $1,595,000 でした。したがって Mountain Avenue のこの $1,000,000 の成約は、Princeton の一戸建ての中位からかなり下に位置します。それが1,540平方フィート・寝室2という条件に対応する位置です。同じ通りに200番の $2,158,888 の成約と、22番・36番の70万ドル台後半のタウンハウスが並んでいることは、Mountain Avenue の番地だけでは価格をほとんど説明できないことを最もよく示しています。このような住宅の価格設定は、地区の平均ではなく、Princeton 全域の同程度の広さの一戸建てと1棟ずつ比較する作業であり、それが当社が数字を提示する前に行う仕事です。