Ettl Farm

Ettl FarmはToll Brothersが1995年から1999年にかけてPrinceton, NJ 08540に建設したコミュニティで、Christopher Drive、Ettl Circle、Stone Cliff Road、Walker Driveの4本の通りにまたがります。住宅はいずれも戸建てで寝室4〜6室、記録に残る成約面積は3,873〜5,703平方フィートです。過去24ヶ月の8件の成約は$1,888,000から$2,375,000、成約中央価格は$2,122,500で、Ettl FarmはPrinceton市場の上位価格帯に位置します。すべての住所がPrinceton Public Schoolsの学区です。

住宅について

ここの住宅はすべて戸建てで、建築年は1995年から1999年までの5年間に集中しているため、コミュニティ全体がひとつの建築年代としてまとまっています。物件情報にはToll BrothersのExeter、Madison、Elkinsといったモデル名が登場します。記録に残る成約面積は3,873〜5,703平方フィート、寝室は4〜6室で、3台収容ガレージが一般的です。最も差が出るのは地下階です。記録に残る8件のうち、仕上げ済みのベースメントもあれば、一部仕上げが1件、未仕上げやウォークアウトのままのものもあります。面積だけで2件を比べる前に、この点を確認する価値があります。仕上げ済みの地下階は、記録上の地上階面積に含まれないことがあるためです。

立地と環境

コミュニティは記録に残る4本の通り、Christopher Drive、Ettl Circle、Stone Cliff Road、Walker Driveに広がっており、いずれもPrinceton, NJ 08540の郵送住所を使用しています。Johnson Park Schoolは近隣のRosedale Road沿いにあります。コミュニティ内の物件情報には、共有地にテニスコートと歩道があると記載されており、住宅所有者組合の費用はこの共有地の維持管理に充てられています。費用は住宅により月額$100〜$133で、この価格帯としては控えめであり、タウンハウスやコンドミニアムのコミュニティが一般的に請求する額を明確に下回ります。コミュニティが名称の異なる4本の通りにまたがるため、いずれか1本の通り名だけで検索しても、その一部しか表示されません。

学校

すべての住所がPrinceton Public Schoolsの学区です。コミュニティ内の物件情報はJohnson Park Elementary Schoolの学区であることを示しており、Johnson Parkは近隣のRosedale Road沿いにあります。そこからPrinceton Middle SchoolおよびPrinceton High Schoolへ進学するため、小学校から高校卒業まで同じ学区内で過ごすことになります。学区の区分は教育委員会が定めるもので今後変更される場合があるため、コミュニティ単位で判断せず、個別の住所について現在の割り当てをご確認ください。

マーケットにおける位置づけ

成約中央価格$2,122,500はEttl FarmをPrinceton市場の上位価格帯に位置づけますが、記録に残る8件の成約は中央値だけよりも具体的なことを語っています。8件のうち当初の売出価格を上回ったのは1件だけで、62 Stone Cliffが13日で$2,250,000の売出価格に対し$2,300,000で成約しました。残る7件はいずれも当初の売出価格を下回っています。値引き幅が大きかった2件は、販売期間も最も長い2件でした。62 Ettl Circleは139日を要し、当初の売出価格を$362,000下回って成約。317 Christopher Driveは62日で$130,000下回りました。もう一方の端では、173 Christopher Driveが3日で契約に至り、当初の売出価格との差は$13,000以内。14 Walker Driveは35日を要し$24,000下回りました。データが示しているのは、当初の売出価格と最終的な成約価格の差が、販売期間の長さとともに開いてきたという事実です。その理由までは示しておらず、8件という件数は小さなサンプルです。

この地域では、面積は価格の目安として当てになりません。8件で最も小さい67 Ettl Circle（3,873平方フィート）は$2,025,000で成約した一方、5,383平方フィートの62 Ettl Circleは8件中最安の$1,888,000で成約しています。8件の1平方フィートあたり単価は$351から$523まで幅があります。2026年7月下旬時点で販売中の物件は3件、価格は$2,098,000、$2,198,000、$2,245,000、面積は3,919〜4,308平方フィートです。うち2件はここ2週間以内に販売を開始しましたが、3件目は2月下旬から販売中です。新しい2件と、2つの季節をまたいで残る1件が並ぶこの状況は、成約データが示す傾向と同じものであり、この地域では当初の価格設定が売主の想定以上に重要である理由でもあります。