Edgerstoune

Edgerstoune は Princeton（NJ 08540）西側の成熟した住宅エリアで、Edgerstoune Road、Hun Road、Russell Road、Winant Road の4本の通りで構成されます。最大の特徴は、ここが計画的に分譲された住宅地ではないという点です。特定の開発業者が手がけたわけでもなく、住宅は1世紀以上にわたって1軒ずつ建てられてきました。記録に残る建築年は1900年から2018年に及びます。記録に残る一戸建ては4〜6寝室、面積3,183〜7,112平方フィートで、HOA の記録はなく、すべての住所を Princeton Public Schools が管轄します。BrightMLS に記録のある6件の成約は$1,495,000から$3,450,000、成約中央価格は$1,937,500です。

住宅について

ここに記録のある住宅はすべて一戸建てで、4〜6寝室、面積は3,183〜7,112平方フィートです。Edgerstoune を一括分譲地と分けているのは建築年の幅です。1900年の住宅、1928年の住宅、1950年代の住宅が数軒、そして2018年の新築が、同じ4本の通りに並んでいます。まとめて分譲されたわけではないため、間取り、天井高、設備、リノベーションの度合いは物件ごとに異なります。HOA の記録がないため、管理組合費も、外観の変更を縛る規約もありません。買い手にとっては、コミュニティの共通基準に当てはめるのではなく、1軒ずつ個別に判断する必要があるということです。売り手にとっては、比較対象となる事例が少なく、条件の揃った物件も見つかりにくいということであり、これが統一感のある住宅地よりも値付けを誤りやすい理由です。

環境と立地

記録に残る4本の通りは Edgerstoune Road、Hun Road、Russell Road、Winant Road で、いずれも Princeton にあり 08540 の郵便住所を使用します。Edgerstoune Road は Stockton Street に接続し、この区間は US-206 にあたります。エリア中央から Nassau Street および Palmer Square までは車で約1.8マイル、およそ6分です。ニュージャージー州知事公邸 Drumthwacket は 354 Stockton Street にあり、1マイル足らずの距離です。The Hun School of Princeton は独立系のデイ・ボーディングスクールで、キャンパスは 176 Edgerstoune Road にあり、Hun Road と同じ名称を共有しています。エリアが個別に名付けられた4本の通りにまたがるため、1本の通り名だけで検索すると一部しか見えません。

学区

ここのすべての住所を Princeton Public Schools が管轄します。学区には小学校が4校あり、Community Park School、Johnson Park School、Littlebrook School、Riverside School です。その後は6〜8年生の Princeton Middle School、9〜12年生の Princeton High School へ進み、小学校から卒業まで同じ学区内で学びます。Princeton の小学校の割り当ては地域名ではなく学区が決めるため、個別の住所については現在の割り当てをご確認ください。Edgerstoune Road にある The Hun School of Princeton は独立した学校で、公立学区には含まれません。

マーケットでの位置づけ

記録に残る6件の成約は$1,495,000から$3,450,000まで広がり、成約中央価格は$1,937,500です。販売日数の幅も同じくらい大きく、一方は5日、もう一方は248日でした。6件のうち5件は当初の売出価格を下回って成約しており、上回ったのは5日で契約に至った 280 Edgerstoune Road だけです。両極端が最も分かりやすい例です。最高値の 53 Hun Road は9日で契約に至り$3,450,000で成約、当初の売出価格との差は$45,000以内でした。51 Edgerstoune Road は警告となる事例で、248日を要し、当初の売出価格$2,695,000を$445,000下回って成約しています。その間には、140 Hun Road が39日、当初の売出価格$1,795,000に対し$1,495,000で成約、21 Russell Road が80日、当初の売出価格$1,995,000に対し$1,825,000で成約しています。このデータに合う見方は、その住宅自体の条件に見合った値付けの物件は早く契約に至り、強気の値付けは動かずに後で調整される、というものです。6件は小さなサンプルであり、これは起きたことの説明であってルールではありません。

もう一点、このページ上部のライブモジュールが何を表示できるかを左右する条件があります。読み込むのは直近24か月のローリング期間の BrightMLS で、記録に残る6件のうち5件がこの期間に入ります。そのため、パネルの件数と中央価格は上記の6件の数値と異なる場合があります。これは集計期間の違いであって、データそのものの食い違いではありません。