Abbott Commons

Abbott Commonsは、場所の名前というより表計算上の名前です。BrightMLSはPrincetonの5戸をこの名称の下にまとめていますが、いずれもWitherspoon-Jackson地区のBirch AvenueかJohn Streetにあり、同じ通りの成約の大半には分譲地名が入っていません。実際にAbbott Commonsという名前の地域はHamilton Townshipにあり、Veterans Parkの近くにあるプール付き、月額管理費ありのコンドミニアムとタウンハウスの分譲地です。注目に値するのは名称ではなく、その裏にある数字です。過去24ヶ月にPrincetonでは一戸建てが347件成約し、中央価格は約$1,595,000でした。この5戸の中央成約価格は$680,000、およそ0.43倍にあたりますが、同じ自治体の中にあり、Palmer SquareとPrinceton Universityへは徒歩圏です。その代わりに引き受けるのは、面積と築年数、そして5戸のうち2戸については状態です。

住宅

当社のBrightMLS記録では、ここでの成約は5件、建築年は1900年から1930年です。4戸が一戸建てで、1戸、210 Birch Avenueがツイン住宅です。地上部分の面積は25 Birch Avenueの1,032平方フィートから64 Birch Avenueの1,890平方フィートまで、中央値は1,236です。寝室は2から4室、浴室はフル1室から2室半まで。いずれも地下室がありますが、内装済みのものはありません。BrightMLSの記録では5戸ともガレージがなく、これは町なかに近い敷地の代償のひとつです。物件説明には、238 John Streetの3台分の共用ドライブウェイ、210 Birch Avenueの敷地内ドライブウェイ駐車、そして補助手段としてのPrincetonの夜間路上駐車許可が記されています。4戸が天然ガス暖房で、1戸、64 Birch Avenueは石油暖房です。上水道と下水道はすべて公営です。住宅そのものは20世紀初頭の町なかの在庫で、屋根付きのフロントポーチ、無垢材の床があり、いくつかにはサンルームや裏のデッキが付きます。ある物件説明は25 Birch AvenueをSearsのキットハウスをモダンに改装したものと記していますが、これは売主側の説明であり、キットハウスであることを当社は独自に確認していません。管理組合費と敷地面積は5戸ともBrightMLSに申告がなく、これは未記入という意味であって、存在しないと確認されたわけではありません。

環境と歴史

5つの住所はすべてWitherspoon-Jackson Historic Districtの中にあります。Princetonは2016年4月11日に採択したOrdinance 2016-16によって、これを市で20番目の歴史地区に指定しました。この条例は通りではなく課税上の街区番号と区画番号で境界を定めているため、指定内かどうかは区画ごとの判断になり、Birch Avenueのすべての区画が含まれるわけではありません。Princeton自身の歴史資源目録は、224 John Street（区画番号1114_15.04_9）と238 John Street（1114_15.04_73）を地区内のcontributing資源として記載しています。Birch Avenueの3戸は、条例が列挙する街区と区画の範囲に入ります。25 Birch AvenueはBlock 6902 Lot 14、64 Birch AvenueはBlock 6905 Lot 3、210 Birch AvenueはBlock 6903 Lot 5です。これは市による指定です。地区自体はNational RegisterにもNew Jersey Registerにも登録されていませんが、地区内の35 Quarry StreetにあるWitherspoon Street School for Colored Childrenは2005年にNational Registerに登録されています。

実務上の影響は審査が一段階増えることで、ここの住宅を改修目的で買うなら最も知っておく価値のある点です。Witherspoon-JacksonはPrinceton法典第T10B章第XIII条のType 2地区にあたります。第T10B-378節は、建物の新築、改変、移設、解体、かさ上げについて、その結果が公道から見える場合には事前にpreservation plan（保存計画）の承認を得ることを求めています。PrincetonはCertificate of Appropriatenessという語を用いず、この承認をpreservation planと呼びます。Type 2は2つの区分のうち緩やかな方で、通りから見えない工事は審査対象外、塗り替えも改変とはみなされません。一般の住宅所有者の工事について、この承認は参考意見ではなく拘束力を持ち、不服はZoning Board of Adjustmentに申し立てます。解体には、その建物を合理的に使用できないという認定が必要です。ここでの5件の成約のうち2件は明確に改修案件でしたので、これは机上の話ではありません。64 Birch Avenueの物件説明は、具体的な許可と制限についてPrincetonのZoning Departmentに確認するよう買い手に促していますが、もう一つの問い合わせ先がOffice of Historic Preservationです。

この地区には、これらの住宅よりはるかに古い、記録に残る歴史があります。Princetonにおける黒人児童の公教育は、Princetonで解放された元奴隷のBetsey Stocktonが1837年頃にMaclean StreetとQuarry Streetの間に開いた学校に始まります。その後継であるWitherspoon Street School for Colored Childrenは、1948年にPrincetonが小学校を統合するまで、町の黒人児童のための人種分離された小学校であり、統合後は6年生から8年生の中間学校になりました。Witherspoon Street Presbyterian Churchは、First Presbyterian Church of Princetonを離れざるを得なかった黒人信徒によって1837年に組織され、現在の礼拝堂は1840年の建築です。Mt. Pisgah AME Churchは1832年にさかのぼる会衆のために1860年に建てられた建物を使っています。Paul Robesonは1898年に110 Witherspoon Street、当時の同教会の牧師館で生まれました。Birch Avenueは比較的新しい通りです。Princetonの街路調査資料は、1920年代半ばに旧Albert Leigh建材施設を貫いて造成されたと記録しており、この通りの住宅が1920年代のもので、John Streetの住宅がより古いのはそのためです。同じ資料はこの一帯を敷地の小さな街並みと表現し、Birch Avenueの住宅は前庭を挟んで通りから約15フィート下がって建つとしています。

地理的にはここは町なかのPrincetonで、物件説明にある徒歩圏という表現も検証に耐えます。道路網で5つの住所から実測すると、Palmer Squareまで約0.7から0.9マイル、Princeton UniversityのNassau Street側の入口FitzRandolph Gateまで約0.75から0.9マイルで、いずれも徒歩でおよそ15分から20分です。Community Park Southと市営プール施設までは約3分の1から3分の2マイル。John StreetとLytle Streetの角にあるMary Moss Playgroundは約5分の1から2分の1マイルで、市が2018年に改修し、Princeton唯一の市営スプレーパッドがあります。Witherspoon StreetのPrinceton Public Libraryは半マイル以内です。

学区

Princetonの学区はPrinceton Public Schools一つですが、小学校は住所ごとに割り当てられており、この5戸が同じ小学校に通うわけではありません。学区が2024年2月に改訂したresidency manualは、Birch AvenueをCommunity Parkに、John Streetの120番から258番をJohnson Parkに割り当てています。224 John Streetと238 John Streetはいずれもこの番地の範囲に入ります。この違いは名目上のものではありません。Community Park Elementary Schoolは372 Witherspoon Streetにあり、25 Birch Avenueから約5分の1マイル、John Streetの2戸から約5分の2マイルですが、Johnson Parkは道路で約2マイル離れています。John Streetに立って2ブロック先に見える学校は、その住所の指定校ではありません。この界隈の物件説明の多くはCommunity Parkに触れる一方で、この分かれ方には触れていません。小学校の上は、どちらの通りもPrinceton Middle SchoolとPrinceton High Schoolに進みます。Community Parkはスペイン語のデュアルランゲージ・イマージョンを実施しており、児童は主要教科の半分をスペイン語で学びます。New Jersey Department of Educationからモデルプログラムとして認定されています。割り当てや境界は変わりますので、オファーを出す前に対象の住所について学区にご確認ください。

マーケットでの位置づけ

過去24ヶ月にここで成約したのは5件、中央価格は$680,000で、価格帯は224 John Streetの$525,000から25 Birch Avenueの$785,000までです。値下げ後ではなく当初の売り出し価格を基準にすると、この5件は平均で約103.5パーセントとなり、4件が当初価格を上回り、1件がちょうど同額、下回ったものはありません。売り出しから契約までの中央日数は14日でした。本ページはこれらの数字に限られたサンプルという表示を付けており、それは妥当です。5件は現在の需要を映した一断面であって、傾向ではありません。平均よりも個別の結果のほうが多くを語ります。210 Birch Avenueは$599,000で売り出し、6日で$680,000で成約しました。64 Birch Avenueは$599,000で売り出し、手を入れる必要があると物件説明が明言していたにもかかわらず、16日で$615,000で成約しました。224 John Streetはas-isで売り出され、highest and bestの締切が設定され、14日で売り出し価格ちょうどの$525,000で成約しました。

これらの数字を町全体と並べると輪郭がはっきりします。同じ24ヶ月、同じ347件のPrinceton一戸建て成約の中で、224 John Streetの$525,000は全体で最も低い一戸建て成約価格であり、Princetonで最も安い一戸建て成約12件のうち5件がBirch AvenueかJohn Streetの住所です。Princetonのツイン住宅の中央価格は39件で$999,999ですから、210 Birch Avenueの$680,000はこれもかなり下回ります。この5戸の中では、地上部分の平方フィート単価が約$325から約$761まで開いており、その順序は面積ではなく状態に従っています。最大の64 Birch Avenue（1,890平方フィート）が2番目に安く、最小の25 Birch Avenue（1,032平方フィート）が全面改装を経て最も高く売れました。ここで住宅に値段を付けることは、その状態に値段を付けることであり、地域の中央値が代わりにやってくれる仕事ではありません。