Ashford

Ashford は Plainsboro Township（Middlesex County）にある全戸タウンハウスの住宅地で、単一の通り Ashford Drive 沿いに配置されています。学区はニュージャージー州でも常に上位にランクされる公立学区のひとつ West Windsor-Plainsboro Regional School District です。住戸はすべて連棟で、インテリアロウとエンドオブロウで構成され、ほぼすべてが3ベッドルーム、面積は約1,706から2,153平方フィート、1990年と1994年の2期に建設されました。過去24ヶ月の成約は5件、中央値は72万ドルです。同じ期間に West Windsor-Plainsboro 学区全体で成約した連棟住宅の中央値は72.1万ドルでした。つまり Ashford は学区のタウンハウス市場に対して割安でも割高でもなく、その基準そのものです。

住宅

この住宅地は2つの建設期に分かれ、どちらの期かは番地からそのまま読み取れます。5番地から39番地までが1990年の1期、47番地から100番地までが1994年の2期です。2つの期は間取りが異なり、その違いは表面的なものではありません。1期の記録にある間取りは Chaddsford（約2,056平方フィート）、Brandywine（約2,153平方フィート）、そして約2,137平方フィートのエンド住戸で、いずれも例外なく3層構造、天窓のある3階のロフトが仕上げられています。2期は主に2層構造で、Appleton（約1,706および1,878平方フィート）、Brighton（約1,933平方フィート）、エンド住戸の Castleton（約2,112および2,116平方フィート）があり、ロフトを持つのは Castleton だけです。

この一点が、2つの期の面積差をそのまま説明します。1期の住宅は敷地が広いのではなく、仕上げられた3階を面積に算入しているだけです。2期は同じ容積を吹き抜けの天井、2層分の玄関ホール、そしてボーナスルームに充てています。したがって2期の1,933平方フィートと1期の2,056平方フィートのどちらを選ぶかは、狭い家と広い家の選択ではなく、天井の高さと3階のどちらを取るかという選択です。同じ期の中で実際に価格を動かすのは、エンドオブロウかインテリアロウかの違いです。エンド住戸は採光面がもう一つあり、屋外スペースもやや広いことが多いため、同程度の広さのインテリア住戸より割高になります。林に接する区画は通りの両端にあり、1期の17番地や35番地から2期の47番地や76番地まで分布しているため、林の眺めは期の問題ではなく区画ごとに確認すべき点です。記録上、地下室のある住戸はなく、ガレージの有無も間取りによって異なり、ガレージのない住戸もあります。いずれも個別の物件でご確認ください。

通りと環境

Ashford は Ashford Drive という一本の通りに集まっているため、区画は簡潔でまとまっています。所在は Plainsboro Township、郵便番号は08536です。住宅は Route 1 沿いの近くにあり、日常の買い物、スーパー、飲食は車ですぐで、Route 571 も近く地域内の移動に便利です。タウンハウスの住宅地であるため、魅力は広い私有地ではなく手入れの少ない暮らしと立地にあり、屋外の日常的な維持管理は一戸建てより軽く済みます。通りが一本しかないため、実際に歩いて確認する価値があります。林に接する区画と駐車スペースに面する区画では毎日の住み心地が異なり、その差は番地からは分かりません。

学校と通勤

すべての住宅が West Windsor-Plainsboro Regional School District に属します。ニュージャージー州で常に上位にランクされる公立学区のひとつで、この Plainsboro の一角を選ぶ購入者にとって最大の理由です。小学校・中学校・高校の具体的な割り当ては住所と現在の学区境界によって決まるため、学区に直接ご確認ください。通勤には NJ Transit Northeast Corridor 線の Princeton Junction 駅が使え、車で約10分です。鉄道でミッドタウン・マンハッタンまで約50分、Trenton や Philadelphia 方面への便もあります。Route 1 は南北方向の車移動に便利で、沿線のオフィスや研究施設へつながり、Princeton へも近い距離です。

市場での位置づけ

過去24ヶ月の Ashford の成約は5件、中央値は72万ドルです。同じ期間に West Windsor-Plainsboro 学区全体で成約した連棟住宅の中央値は72.1万ドルで、その差は千ドル未満です。比較として、同期間の学区全体の中央値は77.5万ドル、一戸建ては99.9万ドル、フラット型コンドミニアムは38万ドルでした。つまり Ashford の価格は、この学区でタウンハウスを買うといくらかという問いの標準的な答えそのものです。価格設定については、過去24ヶ月の成約価格は当初の売出価格の平均98.5%でした。販売日数の中央値は17日です。5件のうち2件は当初の売出価格を上回って成約し、1件はちょうど売出価格どおり、1件は134日を要して89.6%で成約しています。この中央値は分布を隠しています。5件の販売日数は3日、6日、17日、71日、134日でした。この差は価格設定の精度がそのまま表れたものです。134日を要した1件は、5件の中で最も低い価格で成約しています。住宅地の規模が小さく、真に比較できる成約事例は多くありません。エンドとインテリアの違い、そして2つの期の異なる間取りを正しく比較し、最初の価格を正しく設定することが、この住宅地を熟知したエージェントの価値が発揮される場面です。