Hillside at Montgomery

Hillside at Montgomery は Montgomery Township（Somerset County）の一戸建て住宅地で、Sharbell Development Corporation が2014年から2015年にかけて建設しました。住所は町の大部分で使われる Belle Mead 08502 ではなく、Skillman 08558 の郵便宛名を用います。どちらも同じ行政区内の郵便宛名にすぎないため、物件を比較する際にはこの違いを押さえておく価値があります。BrightMLS に記録されている成約は Comstock Lane、Hartwick Drive、Mystic Drive の3本の通りにあります。魅力は明快で、Montgomery Township Public Schools の学区に、2010年代半ばに建てられた住宅、つまりその年代相応の屋根、設備、キッチン、バスルームを備えた家を持てるという点です。直近の成約2件はいずれも2026年で、999,999ドルから1,075,000ドルでした。

住宅

ここはそれぞれの敷地を持つ一戸建て住宅です。Sharbell は当時、3ベッドルーム、2.5から3.5バスルーム、2台分のガレージ、フルベースメントという仕様で販売しており、成約記録もこれと一致します。実際には3から4ベッドルーム、3または4のフルバスルームに半バスルームが1つという構成です。地上階の面積は非常にそろっており、17 Comstock Lane が2,975平方フィート、8 Comstock Lane が2,965平方フィート、25 Mystic Drive も2,975平方フィートで、明らかに大きいのは約4,466平方フィートの 71 Hartwick Drive だけです。このそろい方は購入者にとって好都合で、住宅地の内部での比較がほぼ同条件の比較になり、細かい調整計算をあまり必要としません。再度市場に出た住宅の物件説明では、無垢材のフローリング、御影石のカウンターとステンレス製機器のキッチン、ガス暖炉が挙げられており、2014年築のこの価格帯として順当な仕様です。2026年の成約2件に記録された管理費は月額290ドルと295ドルで、対象は共用部分の維持であり住宅そのものではありません。

環境

住宅地は Montgomery Township の住宅専用の一角にあり、町の日常の買い物、スーパー、飲食が集まる Route 206 沿いまで車で数分です。成約は Comstock Lane、Hartwick Drive、Mystic Drive に記録されています。ここでは住宅地の総戸数を掲載していません。これは意図的なもので、当社の取引データが測れるのは流通の頻度であって住宅地の広がりではなく、この比較的新しい一帯については公開住所データも範囲を確定できるほどそろっていないため、どんな数字も推測になってしまうからです。確かに言えるのは、これが開発業者による計画的な分譲で2015年に完了したものであり、点在する小規模開発ではないこと、各住宅がそれぞれの敷地を持ち、管理費は共用部分のみを対象としていることです。物件サイトで探す際は Skillman 08558 の住所で検索してください。Belle Mead 08502 では同じ町の別の地域が出てきます。

学校

すべての住宅が Montgomery Township Public Schools に属します。なかでも Montgomery High School は Somerset County およびニュージャージー州全体の公立高校ランキングで常に上位に入っており、多くの購入者がこの一角を検討する最大の理由になっています。通勤は車が基本です。Route 206 が町を南北に貫き、南は約15分で Princeton、北は Somerville 方面へと通じています。鉄道でニューヨークへ向かう方は、NJ Transit Northeast Corridor 線の Princeton Junction 駅まで車で約25分かけて出るのが一般的です。プリンストン大学や Route 1 の雇用集積地も、日常的に通える距離にあります。

市場での位置づけ

BrightMLS によると、過去24ヶ月の町全体の一戸建て成約は202件、中央価格は約1,012,500ドルです。Hillside at Montgomery の直近2件、2026年3月の999,999ドルと2026年4月の1,075,000ドルは、ちょうどその線上にあります。率直に言えば、ここで支払う金額で手に入るのは2010年代半ばの住宅であり、価格そのものは町の一般的な一戸建てとほぼ同水準です。つまり違いを生んでいるのは価格帯ではなく建築年です。2026年の2件はいずれも当初の売り出し価格から1パーセント以内の差で成約し、販売日数は11日と34日でした。2件という記録は薄く、傾向と呼べるものではありません。それ以前の記録はさらに限られており、71 Hartwick Drive は1,200,000ドルで売り出したのち2023年5月に1,030,000ドルで成約、25 Mystic Drive は2020年9月に705,000ドルで成約しています。いずれもこのページの成約表が使う24ヶ月の対象期間の外です。住宅地の内部でこれほど比較事例が少ないと、価格を決めるには Montgomery の他の2010年代築の一戸建てまで視野を広げる必要があり、まさに売り出す前に一度じっくり話し合っておく価値のある部分です。