Tiffany Woods

Tiffany Woods は Lawrence Township（Mercer County）にある連棟住宅とツイン住宅の地域で、いくつかの袋小路と小さな通りに広がり、郵便住所は Lawrenceville 08648 です。近年の BrightMLS 記録にある住宅はすべて連棟形式で、ツイン（セミデタッチト、物件情報では half-duplex とも記載）か、エンドオブロウまたはインテリアロウのタウンハウスです。この地域が珍しいのは建築年の幅です。大半は1988年から1991年に建てられ、2007年に許可を受けた4区画がようやく完成しつつあるため、当初からの住宅と新築を同じ地域の中で見比べられます。近年の市場価格での成約はおよそ31万ドルから45万ドルで、同時期の Lawrence Township 全体の連棟住宅の中央値である約38万ドルに近い水準です。つまり Tiffany Woods は町の中では価格が高い層ではなく、手の届く中間層に位置します。

住宅

間取りは2から4ベッドルーム、約944から1,780平方フィートで、中央値は約1,456平方フィートです。3ベッドルームが最も多く、次いで4ベッドルーム、2ベッドルームは少数で価格帯の入り口にあたります。多くは1台分のガレージ付きです。建築年の分布には偏りがあります。約60戸が1988年から1991年に建てられ、2002年と2003年にさらに約30戸、その後は2011年まで単発の建て増しが続きました。長い中断を経て、最後の4区画が2025年と2026年に仕上げられています。内装は建築年によって大きく異なります。初期の住宅の物件情報には、薪が焚ける暖炉、パティオへ出るスライディングドア、フルバス付きの3階ロフトなどが記されており、この間取りはゲストルームや在宅ワークの部屋に独立性をもたらします。最新の住宅は仕様が異なり、1階の天井高9フィートとクラウンモールディング、クオーツのカウンター、内装と断熱を施したガレージ、そして10年の新築保証が付きます。住宅の年代が40年近くにわたるため、同じ通りにある同程度の広さの2軒でも、設備、仕上げ、維持費が大きく違うことがあります。価格を比べる前に、各物件の建築年を必ず確認してください。

通りと規模

この地域は J Russel Smith Road、Tudor Lane、Kent Court、Bonnie Court、Colby Court、Conrad Court、Tiffany Woods Road にまたがり、Seth Court は共用の通路です。Lawrence Township の課税評価記録 によると、この街区には住宅用地が122区画あり、うち118区画に住宅が建ち、4区画が空き地です。つまり年に数件の取引が示すよりずっと大きい、100戸を超える規模の地域です。登記された区画図は見つけられなかったため、この数字は測量による境界ではなく、課税台帳から見た街路の範囲としてお読みください。通りの名前が配置を物語っており、多くの住宅は袋小路に面し、少なくとも1軒はフェンス付きの裏庭が林に接しています。地域内で最大の未開発地は Tudor Lane 沿いの約12.8エーカーで、町の台帳では公共用地として登録されているため、この林縁が将来の建設用地になることはありません。郵便住所については補足が必要です。同じ地域の物件記録に Lawrenceville、Lawrence Township、Trenton の3通りの市名が現れますが、郵便番号はいずれも 08648 です。これは郵便区の書き方の違いであり、行政区画の境界ではありません。08648 は Lawrence Township の Lawrenceville および Trenton 郵便区で、これらの住宅は Lawrence Township にあり、Trenton 市内ではありません。物件情報では、Route 206 と Route 1、The College of New Jersey、州のオフィス街、日常の買い物先へのアクセスが良いと説明されています。

学校

Tiffany Woods は Lawrence Township Public Schools の学区です。3年生より上は、地域ごとの割り当てではなく学年ごとに町全体で一つの学校にまとまります。4年生から6年生は Lawrence Intermediate School、7年生と8年生は Lawrence Middle School、9年生から12年生は Lawrence High School で、住所を問いません。通学区域で分かれるのはプレK から3年生までの小学校だけで、Ben Franklin、Eldridge Park、Lawrenceville、Slackwood の4校に分かれます。学区は境界地図を公開していないため、特定の住所の小学校の割り当ては学区に確認してください。New Jersey Department of Education の学校パフォーマンスレポートによると、Lawrence High School の2023-24年度の在籍は約1,200名、2024年度卒業生の4年制卒業率は94.5%で、州全体の91.3%を上回っています。また町内には車ですぐの距離に私立校がいくつかあり、the Lawrenceville School が最もよく知られています。The College of New Jersey のキャンパスも近くです。

市場での位置づけ

取引の回転は緩やかです。過去24ヶ月に市場価格で成約したのは4件で、31万ドル、39万5千ドル、44万2千ドル、45万ドル。中央値は約41万9千ドルになりますが、4件という母数は確定した相場とみなすには薄すぎます。価格差の理由は立地ではなく築年と広さです。31万ドルの住宅は1991年築で約1,248平方フィート、45万ドルの住宅は2025年築のツインで約1,526平方フィートでした。価格設定は的確で、この4件はいずれも当初の売り出し価格の99%から103%で成約し、うち3件は30日以内に契約に至っています。現在売り出し中の物件は、もう一方の側面を示します。J Russel Smith Road の2011年築の中古住宅は42万4,900ドルで1年近く売り出されたままで、最後の新築ツインである 40 J Russel Smith Road は2025年春から市場にあり、当初の45万4,900ドルから再掲載後は44万9,900ドルになっています。価格帯の上限は、消化されたというより試されている段階です。Bonnie Court の4ベッドルーム住宅は47万5千ドルの売り出し価格で23日で契約中となっており、これは近年の成約のどれよりも高い水準で、記録が出た際に注目に値します。もう一つ、過去の成約一覧を見るときに欠かせない事実があります。118戸のうち19戸はニュージャージー州の手頃な住宅プログラムによる価格制限付き住宅で、Piazza and Associates が管理し、J Russel Smith Road、Tudor Lane、Kent Court にあります。これらは市場価格を大きく下回る制限価格で転売されるため、区別のない成約一覧は2つの異なる市場を混ぜたものになります。実務的な読み方はこうです。市場価格の住宅は、築年と広さが最も近い物件を基準に価格を設定すべきです。1990年代の住宅と最新のツインは、同じ地域名を共有する2つの別々の市場のように動きます。