在 Princeton 附近买房，到底要准备多少现金？
首付只是第一个数字。过户费用、税费和保险的预留金、验房，以及入住头几个月的备用金，都要从同一笔存款里出。下面逐项说明每一项在 Princeton 一带大致是多少，并给出四个价位的对照表。凡是区间数字，我都会明说。
数据说明：下面的 HOA 数字来自核心市场七个学区（West Windsor-Plainsboro 先合并显示，再拆分）2025 年 10 月 1 日至 2026 年 9 月 30 日这 12 个月的 BrightMLS 成交记录，本页所有成交数字都用同一个时间窗口。房产税率采用新泽西州税务局 2025 年的实际税率，与我们的房产税指南一致。其余数字都是规划用的区间，不是报价。
按贷款类型看首付
官方的最低首付比多数买家以为的要低，而实际需要准备的金额则更高。公布的项目下限是：FHA 贷款 3.5%（信用分 580 以上），Fannie Mae HomeReady 或 Freddie Mac Home Possible 常规贷款 3%，后两者一般要求信用分 620 以上。常规贷款首付不足 20% 要买私人抵押贷款保险（PMI）；FHA 另收相当于贷款额 1.75% 的前置保险费，通常并入贷款本金。
这里比贷款项目更关键的是贷款额。2026 年的基准符合贷款（conforming）上限是 832,750 美元，FHA 的上限更低。超过符合贷款上限就进入 jumbo 贷款，贷款机构通常要求 10% 到 20% 的首付，还要你证明有现金备用金。请向贷款机构确认你所看城镇所在县的上限，因为它决定了哪条路对你开放。
新泽西对首次购房者也有帮助。州住房机构 NJHMFA 提供最高 15,000 美元的首付援助，具体金额按县而定，形式是可免还的第二笔贷款，必须搭配它的第一抵押贷款。另有收入和房价限制，所以某一套房能否适用，请问 NJHMFA 合作贷款机构。首次购房的其余内容见我们的首次购房指南。
新泽西买方要付的过户费用
以下都是买方这一侧的项目。区间涵盖下文 50 万到 150 万美元的四个价位，低端对应较低的价格。
- 律师费：约 1,500 到 3,000 美元。在新泽西由律师处理合同与过户，合同本身带有律师审查期。见律师审查期指南。
- 产权保险与查册：不包含在本页的区间内，因为它取决于具体房子。买方支付业主保单和贷款方保单。新泽西的产权保费按备案的累进费率表计算，随价格上升；与业主保单同时购买时，贷款方保单有折扣。税费和水电费查询也在这一项里。请尽早向产权公司或你的律师要一份报价。
- 贷款机构费用：约 2,500 到 10,000 美元，包括评估、审批、处理和信用报告。不含折扣点（points），那是可选项，单独计价。
- 县政府登记费：低于 500 美元。Mercer County 公布的收费是产权契约（deed）首页 43 美元、抵押贷款文件首页 33 美元，每多一页加 10 美元。
- 验房：约 1,000 到 3,000 美元，包括房屋检查、氡气和虫害检测，视情况还有化粪池、水井或地下油罐检查。化粪池和水井检测在 Montgomery 和 Hopewell 是实实在在的一项支出；各镇的具体比例见验房指南。
- 第一年房屋保险，过户时或之前缴付：约 1,500 到 6,000 美元。如果要求买洪水险，另计。
- 预缴和托管的房产税：见后面两节。
不含产权保险，这些项目合计约 6,800 到 22,500 美元，而且不会随房价整齐地等比例变化：贷款额越大、保险越贵，越接近区间的上端。
市政的入住证明（certificate of occupancy）以及烟雾、一氧化碳报警器证明，在新泽西通常由卖方负责，所以它们出现在我们卖房过户费用指南的卖方结算单里，而不在你这边。
豪宅税：买方这边变了什么
较早的文章会叫买家为 100 万美元以上的住宅预留 1% 的豪宅税。这已经过时了。对于 2025 年 7 月 10 日或之后签约的合同，新泽西把原先由买方支付的 1% 费用，改成由卖方支付的累进费。买 100 万、150 万或更高价位的买家，在结算单自己这一侧不应该看到这一项。
有两点要提醒。2025 年 7 月 10 日之前签的合同可能适用旧规则，如果是这种情况请问你的律师。另外，价格接近 100 万的卖家可能因为这项费用而调整定价，这是谈判里的一个因素，而不是你直接要付的成本。上面链接的卖家指南里有具体算法。
各镇的房产税、保险与 HOA 费用
过户时，买方要把卖方已预缴的房产税补给卖方，贷款机构通常还会为税费和保险设一笔托管预留金。合在一起，我按过户时备好两到四个月的房产税现金来规划。税是各镇之间差别最大的一项，下面是实际税率（税额占真实市场价值的比例），以及它对应一套 75 万美元房子的年税额。
| 城镇或学区 | 实际税率 | 75 万美元房子年税额 | 有 HOA 的成交占比 | HOA 月费中位数 |
|---|---|---|---|---|
| Princeton | 1.814% | $13,605 | 33% | $362 |
| South Brunswick | 1.938% | $14,535 | 60% | $344 |
| Montgomery | 2.060% | $15,450 | 54% | $313 |
| West Windsor-Plainsboro（学区） | 2.080% 到 2.294% | $15,600 到 $17,205 | 64% | $310 |
| 其中 West Windsor | 2.080% | $15,600 | 51% | $343 |
| 其中 Plainsboro | 2.294% | $17,205 | 89% | $276 |
| Hopewell（学区） | 2.343% | $17,573 | 53% | $225 |
| Robbinsville | 2.345% | $17,588 | 66% | $155 |
| Lawrence | 2.376% | $17,820 | 39% | $250 |
税率来源：新泽西州税务局，2025 年。HOA 各列：BrightMLS 2025 年 10 月 1 日至 2026 年 9 月 30 日的成交记录，不含老年社区，按学区分组。West Windsor-Plainsboro 一行是整个学区，下面两行“其中”是它的拆分，不重复计入。Hopewell 学区包括 Hopewell Township、Hopewell Borough 和 Pennington Borough，所列税率是 Hopewell Township 的。Robbinsville 学区包括 MLS 区域为空白的成交。占比统计登记了费用的成交，中位数是在有费用的成交里算出的。每一行有 65 到 200 笔登记了费用的成交。South Brunswick 有一部分由另一个 MLS 覆盖，所以它在 BrightMLS 的数量只是其成交的一部分。你实际的税单等于评估价值乘以一般税率，所以请把这些当作规划数字。
HOA 费用更多取决于你买什么类型，而不是在哪个镇。七个学区合计，有收费的联排成交，月费中位数约 336 美元（中间单元）到 344 美元（边单元），公寓约 364 美元；而独立屋成交中只有 26% 有任何 HOA 费用，中位数是 67 美元。月费是持续支出，不算过户现金，但不少管理协会还会在过户时收一笔一次性的资本金，所以在下决心之前先问清楚金额。我们的联排与公寓购房指南说明了这笔费用包含什么。
四个价位的计算示例
先看首付之外的过户费用。房产税取上面实际税率的 1.81% 到 2.38% 这一段，过户时的税款现金按其中两到四个月计。产权保险因房而异，所以不计在内，请另外要一份报价。每个格子都是区间，不是报价。
| 价格 | 年税额区间 | 过户时的税款现金 | 其他过户费用，不含产权保险 | 过户费用合计，不含产权保险 | 占房价比例 |
|---|---|---|---|---|---|
| $500,000 | $9,070 到 $11,880 | $1,500 到 $4,000 | $6,800 到 $22,500 | $8,300 到 $26,500 | 1.7% 到 5.3% |
| $750,000 | $13,605 到 $17,820 | $2,300 到 $5,900 | $6,800 到 $22,500 | $9,100 到 $28,400 | 1.2% 到 3.8% |
| $1,000,000 | $18,140 到 $23,760 | $3,000 到 $7,900 | $6,800 到 $22,500 | $9,800 到 $30,400 | 1.0% 到 3.0% |
| $1,500,000 | $27,210 到 $35,640 | $4,500 到 $11,900 | $6,800 到 $22,500 | $11,300 到 $34,400 | 0.8% 到 2.3% |
再看你应该备好的现金：首付加上过户费用合计（不含产权保险）。意向金（earnest money）属于首付的一部分，不是在首付之外另付。
| 价格 | 首付 10% | 过户现金，首付 10% | 首付 20% | 过户现金，首付 20% |
|---|---|---|---|---|
| $500,000 | $50,000 | $58,300 到 $76,500 | $100,000 | $108,300 到 $126,500 |
| $750,000 | $75,000 | $84,100 到 $103,400 | $150,000 | $159,100 到 $178,400 |
| $1,000,000 | $100,000 | $109,800 到 $130,400 | $200,000 | $209,800 到 $230,400 |
| $1,500,000 | $150,000 | $161,300 到 $184,400 | $300,000 | $311,300 到 $334,400 |
请把你的产权保险报价加在这些数字之上；保费随房价上升，所以请按你的价位要一份报价。
还有两点调整。50 万美元的房子，3.5% 的 FHA 首付是 17,500 美元，过户现金约 25,800 到 44,000 美元（不含产权保险），前提是贷款额在 FHA 上限之内，并且你接受抵押贷款保险。而 100 万美元的房子，要把贷款控制在 832,750 美元的符合贷款上限之内，首付约需 167,250 美元，所以不少买家要在加大首付和办 jumbo 贷款之间做选择。
过户后的备用金
过户现金并不是全部要求。贷款机构可能要你证明有备用金，通常按你全部月供的月数来算，jumbo 贷款机构往往要求更多。撇开贷款机构不谈，我自己会建议至少留下三个月的完整月供不动，因为住进去第一年总会冒出验房时没预料到的开销：热水器、暖炉保养、家电更换、第一期房产税。
搬家费、合同谈判时没让卖方出的立即维修，以及家具，也不在表里。如果你买的是 1978 年以前建的房子，或者用化粪池、水井、地下油罐的房子，要多留一些。正是这些系统，会让一次常规验房变成一笔实实在在的开销。
这对你意味着什么
一个可行的规则：备好首付，再加上房价约 1% 到 5% 的过户费用（不含产权保险），再加上你的产权保险报价，再加上三到六个月月供的备用金。价位低时这个百分比最高，因为律师费、验房费和登记费不会随房价等比例上涨；价位高时百分比最低，因为它们在更大的数字里占比更小。
开始看房之前，先让贷款机构针对你打算用的那种贷款出一份估算，再请律师报价。这两份文件会用真实数字取代本页大部分区间。然后再看城镇：Princeton 的 1.81% 与 Lawrence 的 2.38% 之差，在一套 75 万美元的房子上大约是每年 4,200 美元，而且年年如此。
本文为一般性信息，不构成法律、税务或贷款方面的意见。费用因贷款机构、产权代理、贷款项目和房产而异，规则也会变化。请在依赖这些数字之前，与你的贷款机构、律师和产权公司核实。资料来源：BrightMLS 2025 年 10 月至 2026 年 9 月的成交记录；新泽西州税务局 2025 年一般税率；FHFA 2026 年符合贷款上限；NJHMFA；Mercer County Clerk 收费表。
在 Princeton 附近买一套 75 万美元的房子，需要多少现金？
首付 10% 的话，过户时大约要准备 84,100 到 103,400 美元；首付 20% 的话，大约 159,100 到 178,400 美元。这些数字是首付加上约 9,100 到 28,400 美元的过户费用，均不含产权保险，产权保险请按报价另加。它们是规划用的区间，不是报价，也不含备用金、搬家和维修。
新泽西买方的过户费用一般是多少？
在 Princeton 一带，买方过户费用通常落在房价的约 0.8% 到 5.3% 之间（不含产权保险），价位越低百分比越高。构成包括律师费、产权保险与查册（单独报价）、贷款机构费用、县政府登记费、验房、第一年房屋保险，以及一笔房产税预留金。
新泽西的豪宅税由买方付吗？
对于 2025 年 7 月 10 日或之后签约的合同，不由买方付。新泽西把 100 万美元以上成交原先由买方支付的 1% 费用，改成了由卖方支付的累进费。在这个日期之前签的合同可能适用旧规则，请问你的律师。
在新泽西买房，最低首付是多少？
公布的项目下限是：FHA 贷款 3.5%，Fannie Mae HomeReady 或 Freddie Mac Home Possible 常规贷款 3%。超过 2026 年 832,750 美元的符合贷款上限后，jumbo 贷款机构通常要求 10% 到 20%。NJHMFA 最高 15,000 美元的首付援助，可能帮到符合条件的首次购房者。
HOA 费用算在我需要准备的现金里吗？
月费是持续的支出，但有些管理协会还会在过户时收一笔一次性的资本金。核心市场七个学区 2025 年 10 月至 2026 年 9 月这 12 个月里，有收费的联排成交月费中位数大约 336 到 344 美元，而独立屋成交中只有 26% 有任何 HOA 费用。
过户后我应该留多少存款？
贷款机构可能要求证明有若干个月的备用金，jumbo 贷款通常要求更多。就你自己而言，至少留三个月完整月供是合理的底线；房子较旧，或者用化粪池、水井、地下油罐的话，要留得更多。