大 Princeton 地区验房与维修问题指南
通用的验房清单用处不大，因为真正会让交易出问题的东西是地域性的。在大 Princeton 地区，反复出现的是氡、地埋油罐、化粪池系统，以及 1978 年前建造的房子特有的那些毛病；而你遇上每一项的概率，很大程度上取决于你买在哪个镇。
下面的城镇数据来自 BrightMLS 过去三年的成交记录，所以它描述的是真正换过手的房子，而不是泛指的存量住宅。
先搞清楚你买的是什么
两个数字基本能解释大部分验房结果：房子有多老，以及它是接市政管线还是用自己的系统。
| 城镇 | 建成年份中位 | 1978 年前 | 用化粪池 | 用水井 | 油取暖 |
|---|---|---|---|---|---|
| Montgomery | 1996 | 19.0% | 39.6% | 24.3% | 6.9% |
| Hopewell | 1989 | 40.7% | 36.6% | 34.2% | 17.0% |
| Cranbury | 1989 | 39.7% | 19.5% | 7.3% | 2.4% |
| West Windsor | 1990 | 18.7% | 14.9% | 3.1% | 2.0% |
| Lawrence | 1983 | 43.7% | 9.7% | 7.9% | 5.9% |
| South Brunswick | 1992 | 16.8% | 8.4% | 0.0% | 1.5% |
| Robbinsville | 1995 | 11.4% | 7.4% | 4.3% | 3.9% |
| Plainsboro | 1986 | 7.0% | 5.3% | 0.9% | 1.9% |
| Princeton | 1960 | 62.7% | 4.9% | 2.3% | 6.0% |
| Hamilton | 1960 | 67.4% | 4.7% | 1.7% | 4.3% |
可以把它读成两个不同的验房世界。Princeton 和 Hamilton 是老房子的镇，成交里大约一半建于 1960 年之前，问题集中在电线、水管、涂料、保温和埋在院子里的油罐。Montgomery 和 Hopewell 房子较新但偏乡村，房子本身大概率没问题，风险在化粪池排水区和水井。West Windsor、Plainsboro、Robbinsville 和 South Brunswick 在这两方面都是本地区验房摩擦最小的。
氡：在测出来之前，就当它有
这是本地几乎处处适用的一项。NJDEP 把一个市镇列为一级（Tier 1，最高氡潜势）的标准是：受检房屋中至少 25% 的读数达到或超过 4.0 pCi/L 的行动值。Princeton 的数据约为受检房屋的 34% 达到或超过该水平，Hopewell 与 Pennington 一带约 33%，Lawrence 约 26%。Mercer County 的室内平均读数明显高于行动值。
实际做法是：每一栋房子都测，包括新建房，因为氡取决于地质和地基，而不是房子的年份。标准处理方式是地板下减压系统，对本地承包商来说是常规工程。这是少数几个补救措施成熟、效果可靠、很少需要因此退出交易的验房项目之一。
在时间安排上，这里的压力比外州买家想象的小。在新泽西，验房期要等律师审查结束、定金付清之后才开始，所以律师审查期间不需要先约任何检测。氡检测的采样器至少要放置 48 小时，因此把它和常规验房安排在一起，而不是等验房报告出来再说，两项在同一个验房期内都能从容完成。
地埋油罐：可能让交易直接告吹的那一项
大 Princeton 地区较老的房子过去用油取暖，其中很多油罐埋在院子里，后来房子改燃气时被就地废弃。油取暖至今仍出现在 Hopewell 17% 和 Princeton 约 6% 的成交中，而这还只是仍在烧油的房子。那些被废弃的油罐，不会出现在任何房源字段里。
它比多数验房项目更要紧，有三个原因。贷款机构通常不会为存在未处理地埋油罐的房产放款。如果油罐渗漏，土壤污染就从一项维修变成了一个需要向 NJDEP 报告的修复项目。而卖方若明知却未披露，会承担实实在在的责任。
关于费用，请对任何你在网上读到的数字保持谨慎，包括这一页。在新泽西承接此类工程的环保承包商，对于无污染的常规住宅油罐拆除，报价通常在 1,600 到 3,500 美元之间，含许可、开挖、土壤取样、回填与结案报告。一旦发现土壤污染，公开的价格区间从约 5,000 美元起步并迅速上升，严重案例曾达到六位数。请把这些只当作参考，并去拿一份真实报价，因为干净拆除和污染修复之间的差距，就是这件事的全部关键。
如果你要买的是 Princeton、Hamilton、Lawrence 或 Hopewell 一栋 1970 年之前的房子，值得在常规验房之外同时安排一次油罐探测，而不是等着看会不会有什么冒出来。
化粪池与水井：乡村城镇的验房项目
在 Montgomery，近四成的成交使用化粪池，约四分之一使用井水。Hopewell 类似，37% 化粪池、34% 水井。这些不是有问题的房子，只是多了两套需要各自检测的系统。
化粪池要做的是抽空水箱、并在负载状态下评估排水区的完整检测，而不是目视检查。一套接近寿命终点的化粪池系统是一笔金额大且无法回避的开销，而排水区失效可能需要整体更换，费用远高于水箱本身。要索取抽吸记录和原始许可，并弄清排水区的位置，因为它会限制日后任何加建、泳池或车道。
水井要同时检测出水量和水质。在新泽西的这一带，需要特别留意的指标是砷，因为本地基岩地质会天然产生砷，而它无色无味。新泽西《私人水井检测法》已经要求多数井水房产在交易时进行检测，所以结果应该是现成的。请真的把它读一遍，而不是归档了事。
1978 年前的房子意味着什么
在 Princeton，近期成交中有 63% 建于 1978 年之前，Hamilton 是 67%。这个年份之所以重要，是因为它是联邦含铅涂料披露义务的分界线，而实际影响还不止于此。
1940 年代及更早的房子里会出现旧式瓷管布线。它本身不一定不安全，但很多保险公司不愿为其承保，所以这既是安全问题，也是贷款问题。同年代的镀锌供水管会从内部锈蚀，表现为楼上水压不足。石棉会出现在管道保温、地砖和外墙板中，通常最好是不去扰动而不是拆除。某些品牌的老式电箱经常被验房师和保险公司标注出来。
这些都不该阻止你买下一栋建造扎实的老房子。它们应该影响的是你出什么价，以及你为头两年准备多少预算。一栋 1955 年、系统全是原装的 Princeton 房子，和同一栋已经重新布线并换过电力引入的房子，在财务上是完全不同的两件事。
验出问题之后怎么处理
在新泽西，关于验房的谈判发生在一个许多外州买家不熟悉的结构里。合同签署后进入三个工作日的律师审查，验房条件随后进行。验出的问题会以维修要求、抵扣成交价的补贴，或直接降价的形式来谈；在当前市场里，补贴比维修更常见，因为卖家通常不愿意在交易待过户期间还要协调施工队。
关于律师审查窗口如何运作、期间可以更改什么，见我们的律师审查指南。
两点实务提醒。第一，验房报告是用来获取信息和谈判筹码的，不是一份原样递过去的维修清单；要求所有项目，反而会削弱那些真正要紧的项目。第二，在一个中位成交时间约两到三周、且按挂牌价成交的市场里，一份读上去像是重新议价、而不是针对真实缺陷的要求，可能让你失去这栋房子。把重点放在涉及大额金钱或真实风险的项目上：油罐、化粪池排水区、屋顶、电力引入、正在发生的渗水。
如果你是卖家
这些问题你早晚都会遇到，所以早点遇到通常更省钱。如果你的房子建于 1970 年之前，而且你有任何理由怀疑院子里埋过油罐，请在挂牌之前查清楚。如果你用化粪池，提前抽空并做检测。如果你从没测过氡，去测，因为身处一级市镇意味着买家一定会测。
提前知道问题，你就能把它算进定价、按自己的节奏找自己的承包商处理，并干净地履行披露义务。等到买方的验房期开始才发现，就变成在时间压力下、拿着别人验房师给的数字去谈。其余的准备工作见挂牌前准备清单。
城镇数据来自 BrightMLS 过去 36 个月在上述市镇的成交记录，由 The Wu Team 整理分析；化粪池、水井与取暖燃料的比例反映的是这些房源填报的内容。氡数据为 NJDEP 的市镇检测数据。费用区间为新泽西承包商公开的报价范围，仅供参考，不构成对任何具体房产的报价或估算。本文为一般性信息，不构成验房、工程、环境或法律意见。
在 Princeton 买房需要测氡吗？
需要。NJDEP 的数据显示 Princeton 约 34% 的受检房屋达到或超过 4.0 pCi/L 的行动值，属于该州最高氡潜势等级，Hopewell 与 Pennington 一带约 33%，Lawrence 约 26%。氡取决于地质和地基而不是房龄，所以新建房也应该检测。
怎么知道房子有没有地埋油罐？
需要单独安排一次油罐探测，它不包含在常规验房里。在 Princeton、Hamilton、Lawrence 或 Hopewell 购买 1970 年之前的房子时都值得做，因为房子改燃气时油罐常被就地废弃，而房源数据里没有任何记录。贷款机构通常不会为存在未处理地埋油罐的房产放款。
大 Princeton 地区哪些镇用化粪池和水井？
Montgomery 和 Hopewell 最多。Montgomery 近期成交中约 40% 用化粪池、24% 用水井；Hopewell 是 37% 化粪池、34% 水井。Cranbury 和 West Windsor 的化粪池比例也不低。Plainsboro、South Brunswick 和 Robbinsville 几乎全部接市政管线。
化粪池检测应该包含什么？
抽空水箱并在负载状态下评估排水区的完整检测，而不是目视检查。要索取抽吸记录、原始许可和排水区的位置，因为它会限制日后任何加建、泳池或车道。排水区失效是购房中金额较大且无法回避的开销之一。
验房查出的问题要全部要求卖家修吗？
不要。要求所有项目会削弱真正要紧的那些。在一个中位成交时间约两到三周、按挂牌价成交的市场里，一份读上去像重新议价而不是针对真实缺陷的要求，可能让你失去这栋房子。把重点放在涉及大额金钱或真实风险的项目上：油罐、化粪池排水区、屋顶、电力引入、正在发生的渗水。