Windsor Hunt

Windsor Huntは1980年代後半にToll Brothersが開発した住宅地で、West Windsor Townshipの住宅地の内側に位置し、Conover Road、New Village Road、Village Road Westから入ります。郵便番号は08550です。当社自身の2件の物件説明が建築業者名を明記しており、公開されている物件説明には4つの異なる間取り名が登場します。つまり一軒ずつの注文住宅ではなく、一連の設計図に沿って数本の街路に建てられた住宅地です。何よりも先に押さえておきたいのは学校の割り当てです。West Windsorは住所単位で学校が分かれており、ここの街路はすべてDutch NeckとHigh School Northの側に入ります。隣接するWest Windsorの住宅地が必ずしも同じとは限りません。

住宅

当社のBrightMLS記録では、Windsor Huntの物件は9件で、うち8件が成約、1件が売れずに掲載期限を迎えた物件です。建築年は1988年から1992年です。いずれも一戸建ての単世帯住宅で、上水道と下水道は公営、暖房は天然ガス、2台分または3台分のガレージが付き、多くはフルベースメントを備えます。地上部分の面積は12 Penrose Laneの2,651平方フィートから42 Ellsworth Driveの3,858平方フィートまで、中央値は3,260です。寝室は4室が中心で、5寝室の物件が1件、4 Ardsley Courtに記録されています。公開されている物件説明には4つの間取り名、Cornell Federal Elite、Princeton Federal、Charleston、Turnburyが登場し、これは規格図面で施工した建築業者に特徴的なものです。レンガ張りの外観、吹き抜けのエントランス、コンサバトリー、天窓、内装済みの地下室が繰り返し現れます。これら9件について敷地面積はBrightMLSに申告されておらず、地域の平均値を誠実に示すことはできません。ただし2件が物件説明の本文に具体的な数字を記録しています。19 Ellsworth Driveが1.22エーカーで、当社が確認できる中では最大です。8 Aldrich Wayは0.89エーカーです。これは個別の2件であって、典型的な広さを示すものではありません。管理組合費も未申告で、これは未記入という意味であってゼロが確認されたわけではないため、対象の物件について個別にご確認ください。

環境と街路

当社の記録で成約のある街路はAldrich Way、Ardsley Court、Ellsworth Drive、Meridan Court、Oakwood Way、Penrose Laneです。West Windsor-Plainsboroの街路別一覧は、さらに3本の街路、Akron Lane、Argyle Way、Beardsley CourtをWindsor Huntの名で分類しており、そちらが開発地の全体像に近くなります。この一覧は1本の街路をMeridian Courtと綴っていますが、BrightMLSはMeridan Courtと記録しているため、両方の綴りが出てきます。この住宅地は幹線道路沿いではなくDutch Neckに近い位置にあり、物件説明は6 Ardsley Court、8 Meridan Court、12 Penrose Laneを行き止まりの区画としています。街路は通り抜けの経路ではなく目的地としての道です。Princeton Junction駅までは直線で約2.5〜3マイル、出発する街路によって道路距離では約3.5〜5マイル、通常の交通状況なら車で10分未満です。経路はVillage Road WestまたはConover Roadから出てSouth Mill Roadに入り、Route 571にあたるPrinceton-Hightstown Roadを通ってWashington Roadで駅に至ります。この住宅地では2件がプライベートプール付きで成約しており、12 Penrose Laneと21 Oakwood Wayです。19 Ellsworth Driveは2022年設置の太陽光パネル付きで成約し、所有権は買い手に移りました。いずれも各所有者の設備であって共用施設ではありません。

学区

ここの住所はすべてWest Windsor-Plainsboro Regional学区内にあります。Mercer CountyのWest Windsor TownshipとMiddlesex CountyのPlainsboro Townshipを合わせて対象とする学区で、割り当ては町単位ではなく住所単位で決まり、学区は街路ごとの一覧を公表しています。Windsor Huntはこの一覧の中で統一されています。Akron Lane、Aldrich Way、Ardsley Court、Argyle Way、Beardsley Court、Ellsworth Drive、Meridian Court、Oakwood Way、Penrose Laneはいずれも同じ記載で、幼稚園から3年生まではDutch Neck Elementary School、4年生と5年生はVillage School、6年生から8年生はCommunity Middle School、そしてHigh School Northです。オファーを出す前に最も確認する価値があるのがこの点です。West Windsorの中でも実際に分かれているからです。同じ町内で車で数分のSunriseは、Maurice Hawk、Thomas R. Grover Middle School、High School Southに通います。Dutch Neck ElementaryはWest WindsorのVillage Road East沿い、Community Middle SchoolとHigh School NorthはいずれもPlainsboroのGrovers Mill Road沿いにあるため、上の学年は郡境を越えて通学します。境界は見直されることがあるため、対象の住所について現在の割り当てを学区にご確認ください。

マーケットでの位置づけ

過去24ヶ月にWindsor Huntで成約したのは4件、中央価格は$1,317,500で、価格帯は8 Meridan Courtの$1,300,000から12 Penrose Laneの$1,509,000までです。4件は限られたサンプルであり、本ページもそのように扱っています。価格とペースを通常表示するモジュールは5件を下回ると非表示になり、当社も4件の取引から地域の販売ペースや売り出し価格に対する割合を示すことはしません。記録が裏付けるのは広さについての指摘です。ここで記録上最大の物件、地上部分3,858平方フィートの42 Ellsworth Driveは、2024年8月に$1,600,000で売り出され、60日後に売れないまま掲載期限を迎えました。実際に成約した物件は、記録にある8件すべて、面積2,651から3,574平方フィートの範囲で、$1,250,000から$1,509,000の間に収まっています。この住宅地で売れるかどうかを分けるのは面積ではなく、大きな家として値付けした唯一の売り手は買い手を見つけられませんでした。もう1件、注記が必要な記録があります。21 Oakwood Wayは2024年7月に売り出し価格とまったく同額、販売日数0日で成約しましたが、その物件説明には、比較対象とするために公開販売を経ずに売却されたと書かれています。いずれにせよ24ヶ月の期間外であり、ここでの成約の速さを示す材料にはなりません。状態、改修の程度、どの間取りかのほうが地域の中央値より価格を左右します。それが当社が価格を提案する前に行う作業です。