Sunrise

SunriseはWest Windsor Townshipの内側に位置する1980年代建築の一戸建て住宅地で、片側はPenn Lyle Road、もう片側はNorth Post Roadから入ります。郵便の宛名はPrinceton Junction、郵便番号は08550です。この地域の物件説明は同じ言葉を繰り返し使います。contemporaryという言葉で、それは的確な表現です。天窓、角のある屋根のライン、サンルーム、スリーシーズンルームが繰り返し現れ、BermudaやHamptonといった繰り返し登場する間取り名からも、一軒ずつの注文住宅ではなく一連の設計図に沿って建てられた街区であることが分かります。買い手が意外に感じるのは広さです。Sunriseは2,700〜3,000平方フィートの住宅地とまとめられることが多いのですが、当社自身の成約記録はそれを裏付けていません。

住宅

当社のBrightMLS記録では、Sunriseの成約は11件、建築年は1980年から1989年で、最も多いのは1985年の4件です。いずれも一戸建ての単世帯住宅で、上水道と下水道は公営、2台分のガレージが付きます。地上部分の面積は6 Indian Run Roadの2,519平方フィートから24 Hereford Driveの4,160平方フィートまで、中央値は約3,170です。11件のうち、Sunriseの古い説明が引用する2,700〜3,000平方フィートの範囲に入るのは1件だけなので、その数字は古いものとお考えください。寝室は4室または5室、浴室はフル2室と半室からフル4室までの幅があります。個別の物件では内装済みの地下室、暖炉、サンルーム、スリーシーズンルームが記録されています。これらの成約について敷地面積はBrightMLSに申告されておらず、地域の平均値を誠実に示すことはできませんが、2件の物件が具体的な数字を記録しています。24 Indian Run Roadが0.49エーカー、6 Arnold Driveが0.62エーカーです。管理組合費も同様に未申告で、これは未記入という意味であってゼロが確認されたわけではないため、対象の物件について個別にご確認ください。

環境と街路

当社の記録にある街路はArnold Drive、Hawk Drive、Hereford Drive、Indian Run Road、Lorrie Lane、Brendan Place、そしてMargaret Courtで、学区の街路別一覧はWard Roadもここに分類しています。8 Margaretは行き止まりの区画にあります。北側をClarksville Roadが走り、地域へはPenn Lyle RoadとNorth Post Roadから入るため、幹線道路沿いではなくWest Windsorの住宅地の内側という位置づけになります。植栽は40年かけて育ったもので、街路は通り抜けの経路ではなく目的地としての道です。Route 571にあたるPrinceton-Hightstown Roadが地域から出る東西の幹線で、US Route 1はWashington Road経由で北へ約3マイルです。地域内の1 Brendan Placeはプライベートプール付きで成約しましたが、これはその所有者の設備であって共用施設ではありません。

学区

ここの住所はすべてWest Windsor-Plainsboro Regional学区内にあります。Mercer CountyのWest Windsor TownshipとMiddlesex CountyのPlainsboro Townshipを合わせて対象とする学区で、構成は段階式です。低学年の小学校、次に高学年の小学校、次に中学校、そしてNorthとSouthの2校の高校です。オファーを出す前に知っておく価値があるのは、割り当てが町単位ではなく住所単位で決まり、West Windsorの中でも実際に分かれているという点です。Princeton OaksやWindsor Huntのような地域はWest Windsor内にありながらCommunity Middle SchoolとHigh School Northに通い、別の地域はGroverとHigh School Southに通います。Sunriseはこの点で統一されています。学区の街路別一覧にあるSunriseの街路、Arnold Drive、Hawk Drive、Hereford Drive、Indian Run Road、Lorrie Lane、Brendan Place、Margaret Court、Ward Roadはいずれも、Maurice Hawk Elementary School、次にVillage School、次にThomas R. Grover Middle School、そしてHigh School Southと記載されています。名称に関する細かな点として、この一覧はこれらの街路をSunrise IやSunrise IIを含む複数の開発名に分けていますが、BrightMLSは一帯をまとめてSunriseとして記録しています。境界は見直されることがあるため、対象の住所について現在の割り当てを学区にご確認ください。

マーケットでの位置づけ

過去24ヶ月にSunriseで成約したのは9件、中央価格は$1,220,000で、価格帯は6 Indian Run Roadの$1,100,000から15 Hawk Driveの$1,372,000までです。この期間の外にある2件は中央値に含まれません。34 Lorrie Laneが2023年7月に$999,999、1 Brendan Placeが2024年4月に$1,240,000で成約しています。値下げ後ではなく当初の売り出し価格を基準にすると、この9件は平均で約104パーセントとなり、6件が当初価格を上回り、1件がちょうど同額、2件が下回りました。売り出しから契約までの中央日数は9日で、記録にある11件のうち3件がhighest and bestのオファー締切を設定していました。このペースが生む慣行です。9件は限られたサンプルであり、本ページもそのように表示していますので、長期の傾向ではなく現在の需要を映した一断面としてお読みください。当初価格を下回って成約した2件のほうが示唆に富みます。37 Lorrie Laneは$1,280,000で売り出し$1,220,000で成約、24 Hereford Driveは$1,245,000で売り出し$1,175,000で成約し、43日を要してほかの物件を大きく上回りました。いずれも地域が実際に成約していた水準より高い価格から始めています。面積が2,519から4,160平方フィートまで開いている以上、ここでは地域の中央値より一軒ごとの比較のほうが重要であり、それが当社が価格を提案する前に行う作業です。