Grovers Mill East

Grovers Mill East は West Windsor-Plainsboro の中でも特に個性的な地域の一つで、それは名前のためだけではありません。Grovers Mill 集落は、Orson Welles による 1938 年のラジオドラマ「宇宙戦争」で架空の宇宙人着陸地点として、アメリカのポップカルチャーに永く名を刻んでおり、Cranbury Road 沿いの記念碑と Grovers Mill Pond が今もその場所を示しています。この名前を冠する地域は、実際には二つで一つの地区です。West Windsor 側にある 1980 年代初頭建築のオリジナルの一戸建て住宅の区画と、2000 年前後に建てられ、同じ subdivision の Plainsboro 側へと広がるより大きな住宅群です。どちらも上位の West Windsor-Plainsboro Regional 学区に属するため、ここの購入者は同じ学区の枠組みの中で、二つの全く異なる商品の間で選ぶことになります。二つの層は成約価格帯が全く異なるため、単一の平均値ではほとんど何も分からず、具体的な区画と住宅そのものが、地域の名前よりはるかに重要です。

住宅

この地域ははっきりと二つの建築年代に分かれます。オリジナルの住宅は West Windsor 側、郵便番号 08550 にあり、おおよそ 1980 年から 1985 年の間に、約4〜5寝室・約 2,240〜2,690 平方フィートの一戸建てとして建てられ、HOA は月額約 $14〜$27 と非常に低額です。この区画の直近の成約はおおむね $850,000 から $1.1 million で、たとえば 39 Cartwright Drive が $850,000、2 W Cartwright Drive が $895,000、45 E Cartwright Drive が $1.06 million、52 E Cartwright Drive が $1.10 million です。より新しい区画は郵便番号 08536 の Plainsboro 側へと広がりますが、同じ学区にとどまり、1998 年から 2002 年前後に、約 3,500〜5,067 平方フィートのより大きな5寝室住宅として建てられ、HOA は月額約 $55〜$91 とやや高めです。これらはおおむね $1.6 million から $1.85 million で成約しており、22 Hilltown Court が $1.60 million、3 Wheatsheaf Court が $1.651 million、10 Barnyard Court が $1.655 million、9 Narrow Brook Court が $1.78 million、11 Windmill Court が $1.851 million などがあります。

街並みと環境

オリジナルの住宅は Cartwright Drive とその枝道沿いに並び、E Cartwright Drive、W Cartwright Drive、Kingsley Court、Wheatston Court を含み、行き止まりの道と通り抜けの道からなる 1980 年代の静かな街並みを形づくっています。より新しい大きな住宅は、近くの一群の court と一本の circle に集まり、Windmill Court、Narrow Brook Court、Wheatsheaf Court、Hilltown Court、Barnyard Court、Briardale Court、Alfalfa Circle を含みます。この地域の趣は西側の歴史ある Grovers Mill 集落に由来し、そこにある Grovers Mill Pond と Cranbury Road 沿いの「宇宙戦争」記念碑が、郊外の地域では珍しい、本当に物語性のある土地の感覚を与えています。どちらの区画も敷地は十分に広く、周囲は真新しい subdivision の密集感ではなく、半ば開けた成熟した雰囲気を保っています。

学校

Grovers Mill East のすべての住宅は、West Windsor 側でも Plainsboro 側でも、West Windsor-Plainsboro Regional 学区に属します。同学区はニュージャージー州でも一貫して上位の公立学区であり、ファミリー層がこのエリアを狙う主な理由です。学区には High School North と High School South の二つの高校があり、ある住宅がどちらに割り当てられるかは具体的な住所によって決まるため、どの住宅についても学校の割り当てを当然と考えず確認する価値があります。通勤者にとっては、NJ Transit Northeast Corridor 線の Princeton Junction 駅が短いドライブ圏内にあり、Manhattan、Trenton、Philadelphia へとつながっています。

市場での位置づけ

二つの層により、Grovers Mill East は West Windsor-Plainsboro の中で異例なほど広い価格帯をカバーしています。1980 年代建築のオリジナル住宅は、HOA が名目的な低額であるだけで、おおむね $850,000 から $1.1 million で成約しており、この学区で一戸建てを所有するより手の届きやすい方法の一つです。一方、2000 年代建築のより新しい住宅は、おおむね $1.6 million から $1.85 million で、地元の一戸建て市場の上位に位置します。つまり単一の「Grovers Mill East の価格」というものは存在せず、価値は住宅がどの区画にあるか、その広さと状態、そして混在した地域平均ではなく同じ層内の本当に比較できる成約に大きく左右されます。どちらの側でも、ここで正確に価格を設定することこそ、地域の両方の地区を知るエージェントと組む価値が表れるところです。