大普林斯顿地区市场报告
2026年10月：没卖掉的房子又变老了

关键市场统计，2026年10月

下列为我们跟踪的大普林斯顿地区8个镇（Princeton、Montgomery、West Windsor、Plainsboro、Hopewell、Lawrence、South Brunswick、Robbinsville）独栋住宅过去12个月的移动中位价，截至2026年10月31日。已排除55+老年社区。成交天数与成交/挂牌比为最新移动值。数据来源 BrightMLS。

• Princeton：中位 $1,695,000 · ▼$15K（环比9月）· 中位成交16天 · 成交/挂牌 100.0%
• Montgomery：中位 $1,040,000 · ▼$3.8K · 中位成交16天 · 成交/挂牌 100.5%
• West Windsor：中位 $1,149,790 · ▲$10.8K · 中位成交13天 · 成交/挂牌 101.2%
• Plainsboro：中位 $1,027,000 · 持平 · 中位成交21天 · 成交/挂牌 99.8%
• Hopewell：中位 $826,000 · ▼$9K · 中位成交16天 · 成交/挂牌 100.0%
• Lawrence：中位 $654,250 · ▲$4.3K · 中位成交15天 · 成交/挂牌 100.2%
• South Brunswick：中位 $890,000 · ▲$40K · 中位成交23天 · 成交/挂牌 100.0%
• Robbinsville：中位 $931,000 · ▲$1K · 中位成交20天 · 成交/挂牌 100.0%

10月发生了什么：成交更少、更慢，没卖掉的房子又变老了

9月的情形是放缓走到了成交端，而没卖掉的那一堆房子没怎么动。10月保留了前一半，推翻了后一半：卖掉的房子花的时间更长，高于报价成交的更少；而没卖掉的房子，在我们跟踪的7组在售库存里有5组变老了。

先看我们每个月都报告的那个指标：8个镇10月的全部成交中，27%高于原始挂牌价，9月是35%（晚报的过户进来后，从我们最初公布的36%修正而来），去年10月是35%。63%低于原始挂牌价成交，去年同月是54%。这些成交的中位成交天数是28天，9月是23天（晚报的过户进来后，从我们最初公布的20天修正而来），去年10月是21天。

只看二手房，也就是2024年以前建成的房子，这样 Hopewell 的新房交付不会扭曲画面。10月二手房成交的中位天数是27天，去年同月是21天；31%高于原始挂牌价成交，去年是38%；59%低于原始挂牌价成交，去年是50%。8个镇10月成交二手房94套，去年同月111套，下降15%。我们跟踪的8个镇，今年截至10月合计成交1,320套，去年同期1,357套，下降3%。把仍在靠新房增加成交的 Hopewell 拿掉，其余7个镇从1,106套降到993套，下降10%。10月的数字会随着晚报的过户小幅上修，每个月都是如此；但这已经是连续第2个月，上面每一项都比去年弱。

在售那一端不再原地不动。9月只有2组在售库存变老，10月是5组：Princeton 从中位78天到90天，Montgomery 从48天到65天，Hopewell 从31天到45天，South Brunswick 从36天到46天，Robbinsville 从42天到51天。只有 Lawrence 变新了，从49天到46天，West Windsor-Plainsboro 学区维持在45天。已降价房源的比例则因镇而异：Montgomery 从28.6%跳到48.6%，Robbinsville 从40.9%到51.1%；而 Princeton 从41.0%回落到37.3%，West Windsor 从45.2%到40.0%，Plainsboro 从54.4%到46.9%。回落的一部分是降过价之后卖掉或下架的房源，所以不能解读成卖家守住了价格。

各镇拆解

Princeton 的移动中位价下降 $15,000 到 $1,695,000，低于9月创下的 $1,710,000 纪录，但仍比去年同期高9.4%。它依然是个滞后的数字：统计的是过去12个月的成交，大部分是春天谈成的。这个月本身比9月好，成交13套，去年同月9套，其中包括 Russell Road 的一笔 $340万成交；但这13套里仍有7套低于原始挂牌价成交。年初至今成交量下降13%。它的59套在售房源仍是走廊里最老的库存，中位挂牌从78天升到90天，不过降价房源的比例回落到37.3%。

West Windsor 是较大几个镇里涨幅最大的，上涨 $10,790 到 $1,149,790，13天的成交天数全走廊最快，101.2%的成交/挂牌比最稳。但10月的成交讲了一个更谨慎的故事：17套成交里有14套低于原始挂牌价，年初至今成交量下降10%。它的50套在售房源中位挂牌55天，40.0%已经降价。

Montgomery 下降 $3,812 到 $1,040,000，比去年同期低3.7%，也是在售端恶化最明显的镇：在售房源中位挂牌从48天涨到65天，降价房源比例从28.6%跳到48.6%，而在售数量从48套降到35套。10月成交的11套里有8套低于原始挂牌价。它100.5%的移动成交/挂牌比仍然高于报价。

Lawrence 上涨 $4,250 到 $654,250，10月成交24套，是8个镇里最忙的，但比去年同月的29套少。它是唯一在售库存变新的镇，中位挂牌从49天到46天；24套成交里有13套低于原始挂牌价。作为走廊的入门价位市场，它对利率最敏感，30年固定利率仍在7%以上。年初至今成交量下降11%。

Hopewell 下降 $9,000 到 $826,000。它年初至今30%的成交量增幅（327套对251套）依然是新房的故事：2024年以后建成的房子今年成交102套，去年30套。10月成交的18套里有5套是新房，3套在 The Collection at Hopewell，2套在 Hopewell Parc；18套里有14套低于原始挂牌价。它的在售房源中位挂牌从31天升到45天，不过在售数量从92套降到84套，降价房源比例从48.4%降到44.7%。

Plainsboro 持平在 $1,027,000，依然是走廊里最软的镇，成交/挂牌99.8%，年初至今成交量下降22%，是跌幅最大的。10月成交的10套里只有2套高于原始挂牌价，5套低于。它的移动成交天数是21天，33套在售房源中46.9%已经降价，9月是54.4%。这里依然是买家议价空间最大的地方。

Robbinsville 小涨 $1,000 到 $931,000，中位成交20天，成交/挂牌100.0%。它的在售端再度变老，从42天到51天，51.1%的房源已经降价，是全走廊最高。年初至今成交量增长2%。

South Brunswick 上涨 $40,000 到 $890,000，是几个镇里金额变动最大的，但它只建立在过去一年仅53套成交和10月仅6套成交之上，所以要谨慎看待。年初至今成交量下降15%，在售房源从36天变老到46天。

利率与宏观背景

美联储在10月27到28日的会议上维持基准利率在3.75%到4.00%不变，此前9月刚加息25个基点。投票结果是10比2，两位反对者都主张再加息。下次会议是12月8到9日。房贷利率依然偏高：Freddie Mac 的30年固定利率10月中旬平均7.40%，到10月29日当周回落到7.24%，去年同期是6.17%。

这个月最该看的数字是利率。多数买家看的是月供，不是总价。一年前30年固定利率是6.17%，现在是7.24%，同样的贷款每月要多付约11.6%（只算本息，30年固定，首付20%）：

• $650,000 的房子（Lawrence 价位）：当时月供 $3,175，现在 $3,544，多 $369，一年多 $4,429。
• $1,000,000 的房子（West Windsor、Montgomery 价位）：$4,884 变成 $5,452，多 $568，一年多 $6,814。
• $1,700,000 的房子（Princeton 价位）：$8,303 变成 $9,268，多 $965，一年多 $11,583。

反过来说，去年能接受那个月供的买家，今天能买的房子大约便宜10%：$650,000 的房子变成约 $582,000，$1,000,000 变成约 $896,000，$1,700,000 变成约 $152万。收入一年不会涨11.6%，所以要让价格守住，总得有一方让步，而让步首先发生在谈判桌上。10月的成交就是这样：59%的二手房低于原始挂牌价成交，中位让价从去年的3.8%扩大到4.2%。在利率回落或收入追上来之前，我预计这种压力会继续体现在成交价上。

新泽西的就业从疲软的夏天有所回升。全州9月新增14,900个非农岗位，8月由减少1,700个上修为增加1,200个，失业率从4.3%降到4.2%。不过同比就业仅增加3,600个。10月的成交数据并没有显示出就业转稳带来的支撑：接近7.25%的利率，对成交节奏的影响比就业对它的支撑更大。

吴小亦 市场洞察

数据表，大普林斯顿走廊

数据来源：BrightMLS